鄭州“花樣”措施穩(wěn)樓市 樓市的“下半場”房企得回歸產(chǎn)品本身

2022年即將過半，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1~5月全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%;商品房銷售額48337億元，下降31.5%。

在這種市場環(huán)境下，“穩(wěn)樓市”成為今年熱詞。在“因城施策支持剛性和改善性住房需求”的政策基調(diào)下，全國各地穩(wěn)樓市政策密集頒布。

自今年3月起，鄭州陸續(xù)出臺一攬子提振樓市的政策，從供應(yīng)端、市場端、金融端、監(jiān)管端多個方面，促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。

政策利好頻出，鄭州“花樣”措施穩(wěn)樓市

回顧過去半年，鄭州以“19條新政”拉開了今年樓市調(diào)控的大幕。3月1日，鄭州市發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，共19條政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是全國自2016年調(diào)控收緊以來，首個松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。

3月11日，河南省住建廳、人民銀行鄭州中心支行、河南銀保監(jiān)局等三部門公布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》，保障預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)，確保資金安全可控，確保房地產(chǎn)項目竣工交付。

在“房住不炒”主基調(diào)之下，鄭州聚焦房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，從需求端調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇。

6月15日，鄭州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布公告，推動駐鄭各商業(yè)銀行全面落實(shí)首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二套房首付比例降至40%。

6月17日，鄭州航空港實(shí)驗區(qū)出臺通知，貸款購買首套住房的家庭，首付款比例最低為20%。對擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)貸款購買住房，最低首付比例為30%。

6月20日，鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實(shí)施辦法(暫行)》，使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數(shù)。

與此同時，鄭州還擴(kuò)大青年人才首次購房補(bǔ)貼范圍，將技工院校預(yù)備技師、技師按照本科畢業(yè)生的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保障，給予2萬元首次購房補(bǔ)貼;將專科畢業(yè)生納入保障范圍，給予1萬元首次購房補(bǔ)貼。

這一系列政策，不僅穩(wěn)信心、穩(wěn)銷售，也減輕了購房資金成本，鼓勵各類人才購房消費(fèi)，來促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場迎來短暫回溫，部分政策尚需細(xì)化

一系列新政組合拳陸續(xù)釋放，鄭州房地產(chǎn)市場正迎來短暫回溫。

從6月13日到6月19日，根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，鄭州全市商品房共計成交2396套，環(huán)比上漲5.13%;二手房共計成交1749套，環(huán)比上漲12.4%。

鄭州航空港實(shí)驗區(qū)某樓盤的策劃經(jīng)理向頂端新聞·河南商報記者表示，6月17日港區(qū)出臺新政之后，售樓部的到訪量比之前明顯增加，不少人前來咨詢，成交量也有所好轉(zhuǎn)。

管城區(qū)貝殼門店的一名經(jīng)紀(jì)人表示，進(jìn)入6月以來，門店里看房的客戶明顯比之前多了，現(xiàn)在利率政策、首付政策都比之前寬松，房價也比前幾年有回調(diào)，對二手房客戶利好較大。

但回顧剛剛過去的5月份，受當(dāng)時疫情影響，樓市整體的銷售數(shù)據(jù)延續(xù)低迷，客戶依然持謹(jǐn)慎的購房態(tài)度。

根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《2022年5月份鄭州市房地產(chǎn)市場銷售情況》，鄭州全市商品房銷售6066套(間)，銷售面積72.8萬平方米，銷售均價11571元/平方米。而去年同期，鄭州全市商品房銷售20288套(間)，銷售面積228.08萬平方米，銷售均價12611元/平方米。

今年5月的銷售數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及去年同期，成交套數(shù)減少了14222套，價格降了1040元/平方米。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州一系列穩(wěn)樓市發(fā)展的政策，包括最新的房票安置，還需不斷細(xì)化落地。隨著房企融資基本面的恢復(fù)，銷售端回暖信號顯現(xiàn)，才能真正提振購房者的信心。

改善性樓盤受追捧，倒逼行業(yè)回歸產(chǎn)品

在這種市場環(huán)境下，區(qū)域和樓盤之間的分化，成為樓市主基調(diào)，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州超過83%的項目月均成交在20套以下。在這樣的弱市環(huán)境下，高品質(zhì)的項目，卻能月均成交達(dá)200套以上，相當(dāng)于普通樓盤的10倍。而約5%的熱銷樓盤更是占據(jù)了鄭州約30%的成交量。

一組最近的開盤數(shù)據(jù)，證明了改善性樓盤受追捧。根據(jù)克而瑞市場監(jiān)測，2022年5月26日，華潤幸福里首次開盤，銷售約356套，成交額達(dá)19.2億元;6月18日，萬科古翠隱秀首次開盤，銷售約159套，成交額達(dá)7.8億元;6月25日，保利大都匯首次開盤，銷售約272套，成交額達(dá)6.8億元。

從區(qū)域分布來看，這些熱銷項目基本都位于主城四環(huán)內(nèi)，在產(chǎn)品上大多為100平方米起步的大面積戶型，在設(shè)計上強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新和品質(zhì)。諸如，一些項目提出巨幕橫廳概念，打造270度環(huán)景視野的大端廳，這些創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計，讓其在同類競品中脫穎而出。

一位從事研發(fā)的地產(chǎn)人士認(rèn)為，鄭州改善性樓盤的領(lǐng)跑，也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)回歸產(chǎn)品，轉(zhuǎn)變住宅產(chǎn)品的打造邏輯，豐富產(chǎn)品功能，優(yōu)化居住體驗，有利于鄭州更多高品質(zhì)樓盤的落地。(頂端新聞·河南商報記者周茜文/圖)

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