拍賣房屋后多久可以過戶？租賃權(quán)是不能對抗抵押權(quán)的嗎？

一、

對拍賣房屋有什么風險

對拍賣房屋具有以下風險：

1.房屋原所有權(quán)人的身份背景。司法拍賣房屋基本是由于債務人無法履行到期債務，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強制執(zhí)行拍賣，當前大部分是由于投資失敗。

2.戶口問題。房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。

3.長期租賃的法律風險。

4.補繳相關(guān)稅費的風險。增值稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費 物業(yè)費及其他費用如果拖欠了很久 也是需要拍賣后買受人自行承擔的，這塊費用還是要考慮的。

二、

被拍賣的房子有租賃怎么辦

被拍賣的房子有租賃，原租賃合同繼續(xù)有效。但必須是租賃在前，抵押在后。如果將來抵押權(quán)實現(xiàn)時，不管房屋拍賣給誰，原租賃合同繼續(xù)有效。所謂買賣不破租賃。就是如果抵押在前，租賃在后的話，租賃權(quán)是不能對抗抵押權(quán)的。分為以下兩種情況：

1.出租人將出租房已抵押的情況告知了承租人，承租人還是愿意租賃房屋，那么抵押權(quán)實現(xiàn)后，對承租人造成的損失，由承租人承擔;

2.出租人沒有將房屋已抵押的事實告知承租人，抵押權(quán)實現(xiàn)后，對于承租人的損失，由出租人承擔，必須是以書面形式的。

三、

拍賣房屋后多久可以過戶

人民法院拍賣房屋成交后，競買人可以持法院出具的法律文書，到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請房屋過戶，不動產(chǎn)登記機構(gòu)會在30日內(nèi)完成登記。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條

不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

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