房地產(chǎn)鏈的“起”與“落”|世界觀天下

房地產(chǎn)鏈與經(jīng)濟(jì)之間的依賴關(guān)系有何變化，背后驅(qū)動(dòng)邏輯是什么，未來(lái)將如何演繹？本文梳理，供參考。

一、地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、影響面廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大，但近年來(lái)影響趨弱

房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、影響面廣，橫跨多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)定義的廣義地產(chǎn)與39個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)存在關(guān)聯(lián)、對(duì)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行影響較大。其中，建筑活動(dòng)依賴上游原材料和設(shè)備投入、直接消耗系數(shù)合計(jì)大于0.7，與工業(yè)部門(mén)聯(lián)系緊密；房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的更依賴于自身投入、直接消耗系數(shù)合計(jì)不到0.3，與服務(wù)業(yè)部門(mén)聯(lián)系更深。

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)均有重要貢獻(xiàn)，但近年來(lái)影響趨弱。土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅對(duì)地方廣義財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)60%、但近年來(lái)增長(zhǎng)已趨于下行；金融周期與地產(chǎn)周期共振、仍影響一半以上的固定資本形成；地產(chǎn)鏈GDP占比一度超12%、但近年來(lái)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率已降至5%以下；房地產(chǎn)建筑吸納就業(yè)下降，但房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

二、房地產(chǎn)鏈影響趨弱背后，經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)邏輯和行業(yè)驅(qū)動(dòng)邏輯發(fā)生變化

房地產(chǎn)鏈與第三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系增強(qiáng)、與第二產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系減弱。2012年以來(lái)，房地產(chǎn)鏈對(duì)生產(chǎn)性服務(wù)的完全消耗系數(shù)增大、對(duì)上游原材料的完全消耗系數(shù)變小。與此同時(shí)，上游原材料對(duì)房地產(chǎn)鏈的完全分配系數(shù)也逐年變小、而生產(chǎn)性服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)則大幅提升。投入產(chǎn)出關(guān)系調(diào)整下，房地產(chǎn)建筑活動(dòng)對(duì)上游工業(yè)品的拉動(dòng)明顯減弱。

地產(chǎn)依賴關(guān)系調(diào)整或主要緣于經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)邏輯和行業(yè)驅(qū)動(dòng)邏輯的變化。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)不斷提升、推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、2020年占GDP比重一度升至54%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)也趨勢(shì)性走弱，投資占比由高點(diǎn)的27%回落至23%、絕對(duì)規(guī)模也由14.8萬(wàn)億元收縮至13.3萬(wàn)億元。金融監(jiān)管升級(jí)也加速了調(diào)整，地產(chǎn)信托余額和債券凈融資額不斷下行。

三、大周期向下，房地產(chǎn)鏈傳統(tǒng)業(yè)務(wù)面臨“天花板”、服務(wù)化轉(zhuǎn)型增量空間大

地產(chǎn)大周期向下疊加人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)鏈傳統(tǒng)業(yè)務(wù)面臨“天花板”。金融對(duì)房地產(chǎn)的刺激效果不如以往、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款凈增額和個(gè)人住房貸款凈增額均明顯回落。人口結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，25-44歲人口數(shù)量較2015年回落4000萬(wàn)人、未來(lái)剛需或進(jìn)一步壓縮。需求壓制下、我國(guó)商品房庫(kù)存水平持續(xù)提升，房企大幅減少拿地、開(kāi)發(fā)活動(dòng)更為保守。

城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和老齡化驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)服務(wù)需求激增，房地產(chǎn)鏈轉(zhuǎn)型空間大。我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破65%，進(jìn)入存量為主的第二階段；國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了約25%的GDP，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量可達(dá)76億平方米、租金規(guī)模達(dá)17000億元；老齡人口占比已達(dá)13.5%、而養(yǎng)老服務(wù)的供給仍處于較低水平，距離發(fā)達(dá)國(guó)家水平差距較大。

風(fēng)險(xiǎn)提示

政策效果不及預(yù)期，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，疫情反復(fù)。

（趙偉為國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

文章作者

趙偉

標(biāo)簽：

　　 原標(biāo)題：房地產(chǎn)鏈的“起”與“落”|世界觀天下