房地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)排行是怎么分析的？房地產(chǎn)下跌的先兆如何發(fā)現(xiàn)？

房地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)排行是怎么分析的?

國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜通過分析溫州、鄂爾多斯和其他類似城市的數(shù)據(jù)，計(jì)算出了房地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大的15個(gè)城市。其中和金華、浙江首當(dāng)其沖，下跌指數(shù)為80。

據(jù)林采宜分析，溫州房?jī)r(jià)自2011年底以來一落千丈，至今依然萎靡不振;2012年后的鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)暴又開始了，爛尾樓暴露無(wú)遺。盡管兩個(gè)城市的房地產(chǎn)崩盤方式不同，但它們有一個(gè)共同的原因——私人資本對(duì)房地產(chǎn)的過度投資、產(chǎn)業(yè)的高杠桿率和風(fēng)險(xiǎn)積累。

國(guó)泰君安通過結(jié)合房地產(chǎn)投資盈余程度、私人資本活動(dòng)、資本投資房地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率以及近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩程度來考慮一個(gè)城市(地區(qū))的房地產(chǎn)衰退風(fēng)險(xiǎn)。研究發(fā)現(xiàn)，過度投資房地產(chǎn)的影響最大，其次是活躍的民間資本和投資房地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率。近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩影響最小。因此，將這四種風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)化后，分別賦予0.4、0.3、0.2、0.1的權(quán)重，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合排序。

綜合分析，風(fēng)險(xiǎn)排名前15位的城市分別是：金華、溫州、運(yùn)城、臺(tái)州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龍巖、邯鄲、無(wú)錫、泉州、安陽(yáng)、常州。

房地產(chǎn)下跌的先兆如何發(fā)現(xiàn)?

1、空房大大增加

有個(gè)房產(chǎn)中介曾經(jīng)說過，最簡(jiǎn)單的炒房方式就是晚上把小區(qū)所有空置的房子都開燈。只要晚上幾乎沒有關(guān)燈的房子，小區(qū)就會(huì)賣的很好。所以，如果你看到空置的房子大量增加，說明這個(gè)時(shí)候樓市很冷，那么房?jī)r(jià)怎么可能不降呢?而且空置的房子越多，房?jī)r(jià)跌得越厲害。

2、交易糾紛增加

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，有交易糾紛是正常的。然而，如果交易糾紛大幅增加，則意味著樓市存在很大問題，例如，當(dāng)賣方違約更多時(shí)，意味著房?jī)r(jià)處于上漲期;但是，如果看到買家違約增加，說明此時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅下跌，買家違約越多，說明房?jī)r(jià)下跌的更厲害。

3、資金從樓市撤出

高房?jī)r(jià)往往需要大量資金來支撐。一旦資金出現(xiàn)短缺，樓市的高房?jī)r(jià)將難以維持，很容易下跌。此外，資金撤離得越快，房?jī)r(jià)下跌得越厲害。因此，在判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)時(shí)，我們不妨分析一下樓市資金的情況。如果你看到大量資金離開樓市，那最好等樓市穩(wěn)定下來再考慮買房。在分析樓市的情況時(shí)，我們應(yīng)該更多地關(guān)注住房企業(yè)的動(dòng)態(tài)，如收入和融資進(jìn)度。

4、中介服務(wù)的熱情

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)極其重要的角色，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以從他們對(duì)客戶的服務(wù)態(tài)度來判斷樓市是變暖了還是變冷了。例如，當(dāng)你看到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人非常熱情，他們對(duì)每一個(gè)客戶都持之以恒，這意味著樓市此時(shí)情況不好，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人越熱情，樓市就越冷。這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)怎么不暴跌?

5、土地價(jià)格暴跌

地價(jià)往往直接決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，畢竟他們屬于面粉和面包的關(guān)系。如果看到大量土地流動(dòng)，地價(jià)處于下行通道，說明此時(shí)的樓市問題很大，房?jī)r(jià)必然會(huì)下跌，地價(jià)越跌房?jī)r(jià)越跌。

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