中銀證券：7月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅擴(kuò)大至近四成，中央與地方持續(xù)積極表態(tài)

8月9日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第31周周報(bào)。

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本周新房成交面積同比降幅有所擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)；二手房成交面積同比降幅縮小，環(huán)比降幅擴(kuò)大；土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。

核心觀點(diǎn)

本周新房成交面積同比降幅有所擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。40 城新房成交面積為 258.6 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 10.6%，同比下降 34.0%，同比降幅較上周擴(kuò)大了 2.7 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-18.1%、-4.5%、-14.8%，同比增速分別為-27.2%、-35.5%、-39.0%。一、三四線城市同比增速較上周分別下降了 21.4、6.2 個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比增速較上周提升了 6.1 個(gè)百分點(diǎn)。

二手房成交面積同比降幅縮小，環(huán)比降幅擴(kuò)大。18 個(gè)城市二手房成交面積為 140.9 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 7.7%，同比下降 13.9%，同比降幅較上周縮小了 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-17.1%、-6.7%、-3.0%，同比增速分別為-25.1%、-14.5%、8.6%，一線城市同比增速較上周下降了 9.7 個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市同比增速較上周分別上升了 5.4、15.9 個(gè)百分點(diǎn)。

新房庫(kù)存環(huán)比略有下降，去化周期環(huán)比有所上升。12 城新房庫(kù)存面積為 9777 萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為-0.3%，同比增速為-2.1%；去化周期為 14.2 個(gè)月，環(huán)比提升 0.3 個(gè)月，同比提升 2.0 個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-0.3%、-0.1%、-0.3%，同比增速分別為 4.4%、-10.2%、-6.2%。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為 14.2、12.9、36.6 個(gè)月，環(huán)比分別提升 0.1、0.5、1.6 個(gè)月，同比分別提升 2.2、3.6、6.1 個(gè)月。

土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為 2001.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 21.7%，同比下降 60.1%；成交總價(jià)為 409.8 億元，環(huán)比下降 21.5%，同比下降 69.6%；樓面均價(jià)為 2048 元/平，環(huán)比上漲 0.2%，同比下降 23.8%；土地溢價(jià)率為 1.3%，環(huán)比下降 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，同比下降 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。

本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為 146.9 億元，同比上升 23.0%，環(huán)比下降 23.5%。總償還量為 116.1 億元，同比上升 46.6%，環(huán)比下降 44.8%；凈融資額為 30.8 億元。

板塊收益雖較上周有所下降，但仍跑贏大盤。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為 3.2%，較上周下降 6.6pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為 2.5%，較上周下降 2.8pct。房地產(chǎn)板塊 PE 為 13.9X，較上周上漲 0.34X。本周（7.31-8.6），北上資金對(duì)電力設(shè)備、非銀金融、食品飲料加倉(cāng)金額較大，分別為 50.53、25.55、22.48 億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.95%（上周為-0.81%），凈買入 4.16 億元（上周凈買入 22.75 億元）。

投資建議

當(dāng)前行業(yè)基本面仍然低迷。從本周公布的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)據(jù)來(lái)看，7 月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益口徑銷售金額 2616 億元，同比下降 37.7%，同比降幅較 6 月擴(kuò)大了 6 個(gè)百分點(diǎn)，1-7月累計(jì)同比下降 5.1%。

本周中央和地方密集積極表態(tài)。需求端方面，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》，支持剛性和改善性住房需求；國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；公安部發(fā)聲全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策；央行表示指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率等。地方層面迅速響應(yīng)，北京、深圳、廣州、上海四個(gè)一線城市先后表態(tài)，鄭州、南京等二線城市政策落地也有所推進(jìn)。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于核心一二線城市的政策調(diào)整預(yù)期明顯加強(qiáng)，重點(diǎn)關(guān)注后續(xù)政策的落地情況。供給端方面，本周央行主持召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴(kuò)容增量，龍湖集團(tuán)、新希望集團(tuán)、旭輝地產(chǎn)、美的置業(yè)等多家房企參與。供給端放松政策目前仍圍繞金融 16 條和“三支箭”推進(jìn)，仍需等待新政策的發(fā)力。

現(xiàn)階段中銀證券建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的 beta 行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、萬(wàn)科 A、綠景中國(guó)地產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。

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