業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：調(diào)控收緊仍為今年樓市政策主旋律

顯示，房價(jià)進(jìn)入穩(wěn)定通道，一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢總體平穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受到去年全國大范圍收緊調(diào)控影響，全國70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)已基本進(jìn)入穩(wěn)定通道。而從政策預(yù)期來看，收緊仍為2017年房地產(chǎn)市場主旋律。

價(jià)格 全國整體趨穩(wěn)

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月15個(gè)熱點(diǎn)城市新建住宅價(jià)格、11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.5個(gè)百分點(diǎn)之間；3個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.6%，漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，經(jīng)過15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，市場變化明顯，房價(jià)持續(xù)趨穩(wěn)回落。其中，天津、上海、南京、無錫、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、深圳環(huán)比向下調(diào)整，但幅度不大，北京、杭州、成都價(jià)格持平，廣州雖然有所上漲，但漲幅較2016年12月份有所收窄。

除熱點(diǎn)城市受調(diào)控因素有所回調(diào)外，全國樓市價(jià)格整體趨穩(wěn)。新建住宅價(jià)格方面，漲幅超過1%的僅有三亞、九江、重慶三地，漲幅0.5%內(nèi)的達(dá)36個(gè)，在整個(gè)城市中占比超過一半。二手住宅方面僅有廣州、湛江兩地環(huán)比漲幅超過1%，漲幅在0.5%之內(nèi)的城市多達(dá)31個(gè)。

劉建偉說，一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢總體平穩(wěn)。從環(huán)比看，1月一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建商品住宅價(jià)格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市房價(jià)走勢總體平穩(wěn)。1月三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

同比來看，一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅連續(xù)四個(gè)月持續(xù)回落，本月比上月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)兩個(gè)月回落，本月比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從近3個(gè)月數(shù)據(jù)來看，調(diào)控重壓下的房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)接近出現(xiàn)。

市場 成交明顯收縮

在政策收緊背景下，住房成交量也有明顯收縮。以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2017年1月，北京二手房共網(wǎng)簽15791套，其中二手住宅網(wǎng)簽12860套，環(huán)比2016年12月下降28.9%，同比2016年1月減少47.1%，交易量自2016年9月以來已連續(xù)四個(gè)月下滑。

上海方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1月，上海二手房成交量跌破1萬套，僅9401套，市場陷觀望氣氛。值得一提的是，這也是五年以來的月度成交最低值。深圳方面，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅累計(jì)成交1652套，環(huán)比下降23.6%，創(chuàng)五年來新低，僅高于2012年1月。二手住宅成交更是不足去年的五分之一。

天津方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月天津新房市場共成交7082套，成交面積76.3萬平方米，環(huán)比下降63%。二手房簽約成交量為8568套，環(huán)比下滑41.7%。濟(jì)南方面，1月商品房成交總計(jì)13405套，比去年12月的18800套減少5395套，下跌28.7%。其中，住宅成交6668套，環(huán)比上月減少5312套，下跌44.34%。昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示，1月昆明商品房共成交8664套，成交面積75.82萬平方米，成交量同環(huán)比均有所下跌。成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別下降27.99%和40.93%，而與2016年1月同期數(shù)據(jù)相比，成交套數(shù)和成交面積分別下降22.66%和14.85%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，2016年“9·30新政”出臺以后，住宅市場迅速降溫，交易量在去年最后三個(gè)月穩(wěn)定下滑。在中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策基調(diào)下，這種下滑趨勢自然也延續(xù)到了2017年。而今年1月恰逢春節(jié)長假，客觀因素又進(jìn)一步導(dǎo)致交易量減少，使得今年1月的市場狀況與去年1月的表現(xiàn)截然相反。

除假期等因素外，克而瑞研究中心楊科偉表示，由于為了控制房價(jià)過快上漲，多城市嚴(yán)格管控預(yù)售證申報(bào)價(jià)格，因此，部分項(xiàng)目延期開盤，推盤量減少，也是成交下降的一個(gè)原因。

在住房成交量下滑的同時(shí)，土地市場也降溫明顯。1月以來，重點(diǎn)城市土地供求面積均環(huán)比大幅回落。中原監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，1月含住用地供應(yīng)面積環(huán)比大幅下降七成，各線城市同步減少供應(yīng)，降幅在59%到76%之間；40個(gè)城市宅地成交面積環(huán)比下降五成，各線城市降幅略有差異，一線城市環(huán)比下降16%，二線、三四線城市降幅分別達(dá)50%、44%。

另外，溢價(jià)率也有所下滑，1月單宗成交10億元以上地塊合計(jì)50宗，但在超過10億的地塊中溢價(jià)率超過100%的只有16宗，明顯低于2016年平均水平。

預(yù)期 政策持續(xù)收緊

截至目前，自2016年“9·30新政”以來，樓市調(diào)控政策已涉及28個(gè)城市，出臺近80個(gè)新政。也正是高強(qiáng)度的收縮，有效抑制了房地產(chǎn)的快速上漲之勢。張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期起碼持續(xù)到2017年全年，重點(diǎn)調(diào)控城市將出現(xiàn)5%至10%的價(jià)格下調(diào)空間。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，受去年全國大范圍收緊調(diào)控影響，全國70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)已基本進(jìn)入穩(wěn)定通道。而從政策預(yù)期來看，收緊仍然將成為2017年房地產(chǎn)市場的主旋律。

2016年底，中央各部委已確定今年樓市調(diào)控工作方向。國土部明確，將根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度，對房價(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)；央行也強(qiáng)調(diào)，要因城施策，繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)；銀監(jiān)會(huì)提出，分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)分化背景下，各地根據(jù)實(shí)際情況，在因城施策、分類調(diào)控思路下，調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，進(jìn)一步保障市場平穩(wěn)發(fā)展。

與此同時(shí)，近日央行公布的《2016年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，更是被外界認(rèn)為，明確了未來房地產(chǎn)調(diào)控新指向。報(bào)告指出，下一階段，要貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，落實(shí)好各項(xiàng)制度和機(jī)制建設(shè)，宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。更為重要的是，從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯(cuò)配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

因此，任啟鑫認(rèn)為，在這一系列收緊政策的指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)2017年各大中城市房價(jià)水平將繼續(xù)維持穩(wěn)中有降的水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，現(xiàn)階段來看，2017年1月，70城房價(jià)環(huán)比漲幅是否過熱的“五燈圖”分布繼續(xù)停留在“合理”區(qū)間，而且離“過熱”和“偏熱”區(qū)間相對較遠(yuǎn)，說明過熱的房價(jià)得到了較好地抑制，預(yù)計(jì)上半年房價(jià)增幅將繼續(xù)收窄。

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