2017年房價是漲還是跌？明年樓市還有抄底的機會嗎？(3)

　　三類主流產(chǎn)品將形成三級消費市場

　　2017年，如果不出意料，買房人群將迅速分化成三類。豪宅人群、保障房人群、二手房人群。由于相互之間過渡產(chǎn)品嚴(yán)重斷層，三種人群之間形成難以逾越的鴻溝。

　　首先看豪宅人群。他們是10萬+的主力購買人群，中間刨除所謂各大上市公司、BAT高管等金字塔尖人群，絕大多數(shù)都是賣了改善房，“夠著”成為豪宅的主人。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，2016年，預(yù)計全年10萬+達到了580套，而之前歷史總和只有250套，也就是說，2016年一年超過了之前的歷史總和。雖然2016年10萬+豪宅簽約爆發(fā)，但實際上，數(shù)字對比潛在供應(yīng)量依然懸殊，從待售預(yù)期看，2017年將出現(xiàn)3000套以上的10萬+預(yù)期。

　　由于市場上300萬至800萬之間的改善型項目嚴(yán)重斷層，因此，城市中的中產(chǎn)者在居住升級中面臨著兩個選擇：一、砸鍋賣鐵，步入豪宅消費群體。二、賣舊買舊，在二手房市場中千挑萬選。

　　再來看二手房人群。《億墅家》最新統(tǒng)計結(jié)果，2016年，北京市新房成交量大概在47000多套，二手房成交量將近27萬套。

　　二手房市場相對來說，是一個充滿機遇的市場，房源的議價空間大，買賣雙方達成雙贏的案例比比皆是�？梢灶A(yù)見的是，2017年，雖然有調(diào)控的原因，致使大量的二手房主不愿低價賣房，因此出房率會很低，但仍然具備超過新房一倍的成交量潛力。

　　偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉認為，北京已經(jīng)進入存量房時代，交易量增長符合城市發(fā)展的生命周期。整體看，存量房的池子越來越大，可供交易的房源越來越多。

　　第三種人群無疑就是剛需人群。毋庸置疑，初次置業(yè)的年輕人是自住房等保障性住房的絕對主力軍，無論是買房設(shè)定的門檻還是自身具備的買房實力。

　　自2013年北京市首次推出自住型商品房以來，自住房在解決市場的剛性需求以及平抑整體均價中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。據(jù)了解，2016年北京自住房成交量突破萬套，未來還將進一步加大供應(yīng)。

　　在9·30新政中，北京明確提出“加快自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。”截止到2016年12月13日，北京自住房成交量共計10284套，同比去年27783套的成交量，下滑了近63%;總成交總面積為90.27萬平方米，與去年相比下滑了63%;成交均價方面基本與去年持平，為18360元/平方米。

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析稱：2017年預(yù)計將有2萬套的新建自住房陸續(xù)入市，約為今年的2倍，進一步緩解剛需家庭的住房壓力。

　　據(jù)有關(guān)專家指出，我們應(yīng)該理性地看到，自住房供應(yīng)量遠遠不夠，更別說追求品質(zhì)了。作為金字塔底座的剛需人群，可供選擇的余地太小，這對一個城市的發(fā)展是非常不利的。

　　該專家說，明年市場將非常平靜，三種人群心態(tài)歸結(jié)為：巋然不動的高房價會讓高收入者心止如水，讓改善者在選擇恐懼中糾結(jié)，剛需者無房可買哀莫大于心死。市場活力大大下降，從而導(dǎo)致資金外流、人才流失的多種副作用。

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