上海"動(dòng)真格"平抑地價(jià) 開發(fā)商被取消競拍資格

21日，上海土地拍賣市場出現(xiàn)前所未有的驚人一幕：在對(duì)三幅郊區(qū)宅地的拍賣中，參與競拍的兩家開發(fā)商被當(dāng)場取消競拍資格，原因分別是未通過事先資金審查、競拍價(jià)格已超過申報(bào)資金規(guī)模，其中一家開發(fā)商還是大型國有房企。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一現(xiàn)象說明，土地拍賣中對(duì)開發(fā)商的資金監(jiān)管在趨嚴(yán)，以此提高競拍的資金門檻，堵死房企配資拿地通道，不僅有利于控制房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、平抑地價(jià)，也將有助于行業(yè)集中度的提升。據(jù)悉，上述三幅土地最終以底價(jià)或低溢價(jià)成交。

兩開發(fā)商競拍資格被取消

21日，上海金山區(qū)三幅住宅地塊迎來現(xiàn)場競拍，共有約十家開發(fā)商參與競價(jià)環(huán)節(jié)。最終有兩幅地塊以底價(jià)出讓，其中金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)地塊以11.23億元被上海建工競得，樓板價(jià)9800元/平方米；金山工業(yè)區(qū)地塊以8.3億元被華紡、北京和成聯(lián)合競得，樓板價(jià)9500元/平方米。另一幅金山新城地塊較為熱門，吸引了七家開發(fā)商參與競拍，最終六家開發(fā)商出價(jià)，經(jīng)過117輪競價(jià)，最終以19%的溢價(jià)率、以總價(jià)14.4億元被北京建工摘得，樓板價(jià)11627元/平方米。

值得關(guān)注的是，在競拍現(xiàn)場，對(duì)開發(fā)商資金監(jiān)管的要求已更加嚴(yán)格。記者獲悉，在競拍環(huán)節(jié)剛開始時(shí)，主持人就宣布1號(hào)競拍者光明地產(chǎn)未能通過事先的資金審查，無法參加本次競拍。有業(yè)內(nèi)人士分析，光明地產(chǎn)作為一家大型國有房企，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)申報(bào)資金不足的情況，其資金審查未能通過的原因更可能是申報(bào)資金的來源及屬性不合規(guī)。

因資金問題被剝奪競拍資格的還不止光明地產(chǎn)一家。在金山新城地塊現(xiàn)場競價(jià)到第71輪時(shí)，主持人提示，競拍價(jià)格已經(jīng)到達(dá)同潤地產(chǎn)申報(bào)的自有資金規(guī)模，如同潤地產(chǎn)繼續(xù)競價(jià)則將超出其資金額，隨即將該公司的競價(jià)號(hào)牌收回，取消其競拍資格，同潤地產(chǎn)的最后出價(jià)也停留在了12.9億元。據(jù)了解，在此之前，遇到這種情況時(shí)，競買人還可以提供補(bǔ)充說明。在現(xiàn)場因競拍價(jià)格超過申報(bào)資金而直接取消開發(fā)商競拍資格的，這還是頭一回。

截?cái)嗯滟Y拿地通道提高門檻

事實(shí)上，自2016年上海樓市調(diào)控加碼后，當(dāng)?shù)匾?guī)劃和國土資源管理局關(guān)于競買主體的交易資金來源已有六大規(guī)定，其嚴(yán)格程度前所未有，包括拿下單幅地塊的資金不得再作為參與競買其它地塊的資金來源重復(fù)申報(bào)；在30天的資金審查期限內(nèi)，競買人要配合審核單位、保證審核單位能夠接觸到與其申報(bào)的交易資金來源相關(guān)的所有信息、內(nèi)部人員及相關(guān)人員；地塊成交后，人行上�？偛�、上海銀監(jiān)局、上海保監(jiān)局、上海證監(jiān)局等可對(duì)競得人申報(bào)的資金來源情況開展真實(shí)性核查等。

同時(shí)，新規(guī)對(duì)房企資金來源結(jié)構(gòu)的披露要求也更為具體，如果競得價(jià)格高于其在《商品住房用地資金來源情況申報(bào)表》中申報(bào)的“用于本地塊交易的資金金額”或《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》中申報(bào)的自有資金金額，競得人應(yīng)在競得后五個(gè)工作日內(nèi)再次提交這兩份文件及相關(guān)附件，具體說明用于該地塊交易的新增資金的來源。從21日的競拍來看，同潤地產(chǎn)未能獲得補(bǔ)充說明的機(jī)會(huì)而被直接取消競拍資格，說明現(xiàn)場執(zhí)行的力度似乎要比規(guī)定更為嚴(yán)格。

“從拍賣情況看，上海土地新規(guī)正在從嚴(yán)執(zhí)行，并非小打小鬧。這一新規(guī)無疑是捏準(zhǔn)了開發(fā)商的命門，旨在堵死房企配資拿地通道，抬高拿地的資金門檻，控制房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，從而給土地市場降溫，起到平抑地價(jià)的作用�！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此前一兩年樓市高溫時(shí)，土地市場異常瘋狂，各地“地王”頻出，主要原因就是房企融資拿地、瘋狂擴(kuò)張，令房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)陡增。如今，在嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)后，對(duì)開發(fā)商資金的要求更高了，未來土地市場將成為資金實(shí)力雄厚的大型房企角逐的舞臺(tái)，不僅有利于控制風(fēng)險(xiǎn)，也將助推行業(yè)集中度的提升。