國家統(tǒng)計(jì)局：7月商品房銷售繼續(xù)走弱，行業(yè)仍將維持弱復(fù)蘇

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2023年7月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。

從主要生產(chǎn)指標(biāo)來看，盡管部分?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)季節(jié)性波動，但整體經(jīng)濟(jì)依然延續(xù)向好態(tài)勢。

(資料圖片)

房地產(chǎn)1-7月數(shù)據(jù)呈現(xiàn)季節(jié)性回調(diào)，行業(yè)尚未出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)跡象。

具體來看：

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；

商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%；

商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。

各項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)仍然在下探：商品房銷售面積累計(jì)同比降幅擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比降幅擴(kuò)大。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場調(diào)整優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。

考慮到優(yōu)化調(diào)整政策從中央發(fā)聲到地方落實(shí)尚需時(shí)日，短期內(nèi)，行業(yè)大概率仍然維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持低位運(yùn)行是常態(tài)，隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來房地產(chǎn)投資將逐步回歸正常合理水平。

1-7月商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速連續(xù)三個(gè)月下滑，降速略有放緩。

商品房銷售額70450億元，累計(jì)同比自3月之后首次轉(zhuǎn)負(fù)為-1.5%，較1-6月減少2.6個(gè)百分點(diǎn)，僅住宅銷售金額仍能維持正增長，前7月累計(jì)增長0.7%。

這意味著，當(dāng)前處于弱復(fù)蘇狀態(tài)下的市場仍面臨下行壓力，政策方面仍需在供求兩端進(jìn)一步發(fā)力，刺激需求、改善預(yù)期的同時(shí)，增加有效供應(yīng)。

單月數(shù)據(jù)來看，受6月基數(shù)較高以及季節(jié)性回落、購房預(yù)期偏弱等多方面因素影響，7月商品房銷售面積、金額雙雙走弱。

7月，商品房銷售面積7048萬平方米，環(huán)比跌46%，超近五年同期環(huán)比跌幅，且與4月份市場由升轉(zhuǎn)弱降幅度幾乎持平。商品房成交金額7358億元，環(huán)比下降45%，跌幅超過4月份。

同比降幅有所收窄。7月商品房銷售面積、金額同比分別下降15.5%和19.3%，面積同比較上月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)，金額與6月份降幅持平。

7月成交季節(jié)性如期回調(diào)，各城市走勢也相對一致。

CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的30城中，單月26城同比普降，環(huán)比也僅有少數(shù)城市成交增長。而累計(jì)同比負(fù)值城市由六月的7個(gè)城市增加至11個(gè)。

市場走弱一方面受制于供應(yīng)短缺，另一方面在于購房預(yù)期、購房信心不足，改善需求也未能接棒剛需成為市場支柱。但隨著政策不斷釋放以及落地，未來銷售有望底部企穩(wěn)。

前7月，新開工走弱、竣工高增長的格局并未有實(shí)質(zhì)性改變。

數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%，增速較1-6月降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積38405萬平方米，增長20.5%，增速較1-6月提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到年內(nèi)高峰，并連續(xù)7個(gè)月維持正增長，增幅為近20個(gè)月新高。

一方面是新開工指標(biāo)的持續(xù)承壓，房企開工意愿處在低位，累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大，市場銷售萎靡導(dǎo)致企業(yè)開工、拿地進(jìn)入惡性循環(huán)，穩(wěn)資金、穩(wěn)安全、穩(wěn)信用仍是當(dāng)前首要任務(wù)。另一方面，得益于前期“保交樓”政策的推動，今年以來竣工持續(xù)向好，無論是從1-7月累計(jì)還是單月來看，增速都有所提升。

單月來看，7月竣工面積為4501萬平方米，環(huán)比下降26%，絕對量較2023年均值減少三成。同比增幅較6月增長16.8個(gè)百分點(diǎn)至33.1%，接近三月份水平，僅次于今年4月42%的高增速。

新開工累計(jì)增速則尚未出現(xiàn)企穩(wěn)信號，增速始終保持在低位運(yùn)行，連續(xù)四個(gè)月跌幅超過20%。7月新開工面積7089萬平方米，同比下降25.9%，降幅較上個(gè)月收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)，單月同比跌幅僅高于1-2月，單月增速略有好轉(zhuǎn)。受到6月基數(shù)影響，7月新開工環(huán)比下跌30%。

開發(fā)商開發(fā)投資意愿仍然低迷。

1—7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)同比降幅自1-2月大幅收窄后持續(xù)5個(gè)月下滑，同比降幅回到了2022年1-9月水平。

單月來看，7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)9167億元，同比下降12.2%，跌幅較1-6月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。7月開發(fā)投資環(huán)比跌幅29%。

值得注意的是，住宅開發(fā)投資略有好轉(zhuǎn)，7月單月同比下降9.4%，降幅較6月收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

新開工低迷和土地市場不振影響，開發(fā)投資的持續(xù)走低，尤其是部分熱點(diǎn)城市土地市場開始出現(xiàn)降溫跡象，土地投資正從“局部火熱”轉(zhuǎn)向“整體冷淡”，也讓開發(fā)投資未來持續(xù)承壓。

開發(fā)投資累計(jì)增速降幅整體呈現(xiàn)出東部<中西<西部<東北的形勢，東部、中部地區(qū)前7月開發(fā)投資額同比降幅為3.2%、8.2%，這與長三角、部分中西部核心城市市場相對堅(jiān)挺不無關(guān)系。

短期房地產(chǎn)投資額尚未有企穩(wěn)回升的跡象，后續(xù)將保持低位運(yùn)行，但隨著政策落地以及城中村改造加速，未來房地產(chǎn)投資將逐步回歸正常合理水平。

目前行業(yè)政策拐點(diǎn)已至，寬松將成為下半年調(diào)控主旋律。

政策聚焦點(diǎn)主要集中在限購的松綁甚至取消、下調(diào)商貸首付比例以及取消認(rèn)房又認(rèn)貸、引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息、適當(dāng)放松限價(jià)、減稅降費(fèi)、調(diào)降住房交易成本等方面。若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

各城市受改善盤供應(yīng)影響出現(xiàn)分化行情，后續(xù)熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少仍是大概率事件。

北京、武漢、蘇州、南京等經(jīng)歷調(diào)整后，后期伴隨著改善盤供應(yīng)占比上升，成交尚有小幅回暖空間。而諸如上海、合肥、杭州等受限于核心區(qū)域供應(yīng)不足，整體成交難有放量空間。對諸如昆明、南寧、福州弱二線和無錫、常州、徐州、珠海、惠州等廣大三四線城市而言，短期內(nèi)剛需購買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。

接下來，行業(yè)仍將維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢，企業(yè)融資尚未大幅改善疊加銷售走弱，短期土地投資、新開工意愿繼續(xù)保持低位運(yùn)行，開發(fā)投資尚未釋放企穩(wěn)信號，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)投資將會逐步回到合理水平。

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