【天天聚看點(diǎn)】緊鄰森蘭綠地 山姆會(huì)員店旁 低密住區(qū)森蘭萬安里實(shí)探

六批次即將過會(huì)，其中位于浦東中環(huán)旁的純新盤——森蘭萬安里也將面世。供應(yīng)愈發(fā)稀少的森蘭竟迎來全新供應(yīng)，吸引了廣泛關(guān)注。今天就隨樂居從位置、配套、價(jià)格、產(chǎn)品等方面看看項(xiàng)目到底怎么樣吧。

此“森蘭”非彼“森蘭”

(資料圖片)

森蘭萬安里地處中外環(huán)間，案名雖帶有“森蘭”二字，但項(xiàng)目并不屬于森蘭國際社區(qū)，而是位于森蘭綠地以東的高行鎮(zhèn)核心位置，與森蘭國際社區(qū)直線相距約500米，與森蘭綠地同樣直線距離僅約500米，一定程度上能夠享受到森蘭板塊的利好輻射。

而項(xiàng)目名叫森蘭，主要是由于開發(fā)商為國企外高橋集團(tuán)，萬安里是其森蘭系的全新作品。前期打造的森蘭星河灣、森蘭名軒、森蘭壹公館等一系列住宅的產(chǎn)品力有目共睹，森蘭萬安里的品質(zhì)還是值得期待的。

森蘭萬安里為高行舊集鎮(zhèn)“城中村”改造項(xiàng)目，一期西側(cè)緊臨高行街，北側(cè)是河道和高行文化公園，東側(cè)為配套服務(wù)用地，西面是以萬安樓為核心的商業(yè)文化軸，規(guī)劃有文化創(chuàng)意體驗(yàn)和摩登時(shí)尚街區(qū)。

目前項(xiàng)目正在加速施工中，能看到不少施工車輛以及施工人員。由于是一個(gè)城市更新項(xiàng)目，所以森蘭萬安里旁邊有大片已拆遷的空地（規(guī)劃為萬安里項(xiàng)目二三期），還保留有少量等待拆除的老舊設(shè)施，目前看起來整體城市界面一般。當(dāng)然未來改造完畢之后，城市界面必將得到較大的改善。

山姆會(huì)員店旁緊鄰森蘭綠地 但軌交優(yōu)勢(shì)幾乎為0

項(xiàng)目周邊并沒有什么次新房小區(qū)，商品房也不多，大多都是安置房，但居住氛圍足夠，同時(shí)底商類型十分豐富，包含各種小吃店、便利店等，日常生活還是比較方便的。

森蘭萬安里附近還有不少大型商場(chǎng)，步行可達(dá)的范圍內(nèi)有萬嘉商業(yè)廣場(chǎng)、綠地樂和城、山姆會(huì)員店等。項(xiàng)目距離萬嘉商業(yè)廣場(chǎng)僅約280米，該商場(chǎng)集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多種業(yè)態(tài)于一體，滿足一站式需求。項(xiàng)目距離山姆會(huì)員商店（外高橋保稅區(qū)店）約800米，該店不僅是中國的首家旗艦店，也是全球最大的會(huì)員商店，購物生活更為便利。

項(xiàng)目周邊還有總建面約15.3萬方的全新復(fù)合型商業(yè)體森蘭印象城，集購物中心、社區(qū)中心、體育中心三種業(yè)態(tài)為一體，目前已在開工建設(shè)中，計(jì)劃于2025年竣工。遠(yuǎn)一點(diǎn)的還有森蘭商都、city花園城等跨國購物集群等，商業(yè)配套方面還是十分齊全的。

森蘭萬安里另一大亮點(diǎn)是得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目距森蘭綠地公園直線僅約500米。森蘭綠地是上海中心城八塊楔形綠地之一，綠地及水域總面積約332公頃，相當(dāng)于2.5個(gè)世紀(jì)公園大小，其中綠地262公頃，水域面積約70公頃，是上海中心城區(qū)最大的湖泊綠地，居住于此盡享“天然氧吧”，體驗(yàn)感極佳。當(dāng)然項(xiàng)目北側(cè)還有高行文化公園，步行可達(dá)。

文體教育方面，地塊旁邊即是高行文化活動(dòng)中心，不遠(yuǎn)處有東溝幼兒園（新行校區(qū)），周邊還有上海市浦東新區(qū)高行小學(xué)、華高小學(xué)、高行中學(xué)、上海市浦東模范實(shí)驗(yàn)中學(xué)等全齡段教育資源。

然而項(xiàng)目也存在明顯短板——與軌交相距較遠(yuǎn)。項(xiàng)目距離地鐵6號(hào)線東靖路以及五洲大道站，還有地鐵12號(hào)線金京路站，直線距離差不多都是2公里左右。未來還有21號(hào)線（在建中），以及崇明線（在建中），同樣直線距離約2公里。軌交路線看起來比較多，但靠步行無法到達(dá)，若是日常出行通勤依賴軌交的話還是很不方便的。

自駕出行會(huì)比較方便，項(xiàng)目附近有外環(huán)高速、楊高北路、周家嘴隧道等主干道，楊高路可直通外高橋自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)；周家嘴隧道可直通楊浦區(qū)，快速到達(dá)五角場(chǎng)商圈。

新房價(jià)格吸引力一般但積分或許友好

從新房價(jià)格來看，森蘭萬安里的指導(dǎo)價(jià)約7.03萬/㎡，與同區(qū)域的新盤瑞仕半島璟庭價(jià)格一致。然而值得注意的是，瑞仕半島璟庭距離地鐵6號(hào)線東靖路站僅600米，步行可達(dá)，是個(gè)真正的地鐵盤，與森蘭萬安里相比軌交優(yōu)勢(shì)十分明顯。瑞仕半島璟庭一期入圍分達(dá)36.31，二期大漲至55.28分，兩期均是日光，后期還有三期等待加推。對(duì)比之下，森蘭萬安里的積分或?qū)⑹钟押谩?/p>

同樣的價(jià)格段，還有唐鎮(zhèn)的華發(fā)半島華庭、安高申宸院等品質(zhì)樓盤，這些項(xiàng)目均位于唐鎮(zhèn)國際住區(qū)的核心區(qū)，界面高端，也都是妥妥的軌交盤，目前均價(jià)也才7.06萬/㎡左右。森蘭萬安里雖緊鄰森蘭國際社區(qū)，但界面一般，距離軌交也比較遠(yuǎn)，多維對(duì)比之下價(jià)格并不具有吸引力。

二手房方面，以毗鄰的森蘭國際社區(qū)為例，片區(qū)內(nèi)二手成交價(jià)普遍較高，森蘭名軒同樣的面積段，當(dāng)前二手房均價(jià)已經(jīng)超過了11萬/㎡。還有同樣是外高橋集團(tuán)打造的森蘭星河灣項(xiàng)目，目前二手掛牌價(jià)已經(jīng)突破13萬/㎡。除此之外，還有不少金地、仁恒、綠城等品質(zhì)項(xiàng)目，二手房價(jià)格也都達(dá)到了10萬+/㎡。

但如此對(duì)比似乎不太有信服力，畢竟森蘭萬安里周邊大多都是動(dòng)遷房，比如緊鄰的高行馨苑、高行家園等項(xiàng)目，成交價(jià)差不多在6萬/㎡左右，并不存在倒掛。雖然品牌力不俗，但未來溢價(jià)空間或許并不大，潛力遠(yuǎn)沒有森蘭國際社區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目高。

低容積率高得房率 居住舒適度極佳

目前森蘭萬安里城市展廳以及樣板間均已開放，設(shè)置在森蘭商都附近。項(xiàng)目承襲森蘭系的高質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，共計(jì)8棟10-15F小高層、高層住宅，可售住宅總套數(shù)為338套，戶型建面約98-146㎡3-4房。

森蘭萬安里一期容積率僅約1.7，是上海環(huán)線內(nèi)比較少見的低密社區(qū)。樓間距闊綽，能夠保證較好的觀景視野，居住體驗(yàn)感也比較好。所有樓棟均是一梯兩戶，且無連廊設(shè)計(jì)，進(jìn)一步提升舒適度。

項(xiàng)目98㎡/100㎡3房戶型得房率約在76%左右，其中100㎡戶型為備受市場(chǎng)熱捧的飛機(jī)戶型，三開間朝南，收納空間充足，每個(gè)房間均帶有飄窗，空間利用率極高，滿足置業(yè)一步到位。而126㎡/146㎡4房戶型的得房率更高，約達(dá)78%，功能性更加齊全，居住舒適度更佳。

項(xiàng)目均是精裝交付，但僅配置有大金空調(diào)，并沒有新風(fēng)系統(tǒng)和地暖。灶具、吸油煙機(jī)均采用西門子，洗臉臺(tái)盆、淋浴龍頭、馬桶等均選用科勒、漢斯格雅等品牌。

綜合來看，目前森蘭萬安里周邊城市界面一般，但未來更新改造完畢之后將會(huì)有不小的提升。

項(xiàng)目附近大多是08年左右的動(dòng)遷房，但并不顯老舊，整體居住氛圍較為濃厚。商業(yè)十分豐富，日常購物生活極為便利。同時(shí)靠近森蘭綠地，生態(tài)氛圍極佳。然而軌交極其不便，日常出行還需依賴自駕。

對(duì)比周邊項(xiàng)目，森蘭萬安里的價(jià)格并不具備吸引力，二手沒有明顯倒掛，未來溢價(jià)空間以及發(fā)展?jié)摿σ脖容^小，但積分比較友好。

項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃合理，十分低密，更顯宜居。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)，得房率較高，沒有什么空間浪費(fèi)，進(jìn)一步提升利用率以及居住舒適度。

該項(xiàng)目更適合區(qū)域內(nèi)的置換型購房者，或是金橋、外高橋、楊浦等地對(duì)軌交無要求的置業(yè)群體，以及一些低分置業(yè)者。

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