二手房成交持續(xù)下行 “愁賣”問題凸顯 賣方市場(chǎng)已變?yōu)橘I方市場(chǎng)

本報(bào)告對(duì)全國重點(diǎn)城市上半年二手房掛牌量激增現(xiàn)象進(jìn)行分析，以更好理解該市場(chǎng)熱點(diǎn)和問題本質(zhì)。我們認(rèn)為，觀察2023年上半年二手房市場(chǎng)，其最大的熱點(diǎn)問題就是掛牌量激增現(xiàn)象，反映了供求矛盾惡化、交易堵塞的新情況。同時(shí)，從歷史長周期角度看，過去二手房總體處于“不愁賣”階段，而現(xiàn)在二手房開始步入“愁賣”階段，這意味著二手房市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)開始悄然變?yōu)橘I方市場(chǎng)。該階段劃分可供各地政府決策和參考。

一、掛牌總量

(相關(guān)資料圖)

1、總體情況

我們選取了全國13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量的情況。統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。這說明，今年上半年二手房出售意愿很強(qiáng)，但由于市場(chǎng)交易遇阻，進(jìn)而產(chǎn)生了房源激增的問題。

觀察13個(gè)城市二手房掛牌情況，可以看出這13個(gè)城市均出現(xiàn)了房源激增的現(xiàn)象，說明該問題比較普遍。從絕對(duì)規(guī)?？?，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對(duì)大，6月初分別為22、20和18萬套。同時(shí)，對(duì)比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。我們認(rèn)為，類似增速說明，二手房供求關(guān)系出現(xiàn)了非常重大的變化，即供大于求的矛盾持續(xù)凸顯。這也可以解釋為什么當(dāng)前二手房“越賣越多”的現(xiàn)象。

圖1 全國13城二手住宅掛牌量（套）

2、去化情況

我們觀察到，今年一季度和二季度二手房的行情及心態(tài)明顯不同。一季度二手房交易屢屢創(chuàng)新高，市場(chǎng)供求關(guān)系非常好。而二季度供求矛盾持續(xù)尖銳，市場(chǎng)情緒非常糟糕。據(jù)此我們把一季度和二季度二手房的去化情況進(jìn)行對(duì)比。我們定義：一季度二手房去化周期=3月底二手房掛牌量/3月份二手房成交量；二季度二手房去化周期=6月初二手房掛牌量/5月份二手房成交量。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，而二季度該指標(biāo)為15個(gè)月，出現(xiàn)明顯增長。通俗理解是，當(dāng)前二手房掛牌量激增的情況下，二手房要出手，則交易周期將明顯延長，即增加5個(gè)月的時(shí)間。而且此類問題在這13個(gè)城市中都有所體現(xiàn)。我們認(rèn)為，二手房出售的難度驟然加大，容易產(chǎn)生恐慌性降價(jià)的問題，也會(huì)影響房東“賣一買一”的操作。

圖2 全國13城二手住宅去化周期（月）

二、掛牌結(jié)構(gòu)

1、房齡分析

本部分對(duì)全國13個(gè)城市二手住宅掛牌量進(jìn)行房齡分析。分析的目的在于，如果房齡過小，那說明存在高位拋售的恐慌心理。若房齡適中，則可能和換房需求積極釋放等有關(guān)。若房齡過長，那說明市場(chǎng)上老破小房源的“接盤”情況非常糟糕。

我們將二手房的房齡或樓齡進(jìn)行五個(gè)層次劃分，并據(jù)此計(jì)算出各個(gè)階段房源的占比。統(tǒng)計(jì)顯示，五類房齡的房源數(shù)量占比分別為：≥30年（5%）、20-30年（17%）、10-20年（45%）、5-10年（27%）和0-5年（6%）。這里有幾點(diǎn)內(nèi)容值得重點(diǎn)分析。

1）占比最大的為10-20年房齡的房源，此類房源屬于2003年以來新建的房子。這說明目前房源掛牌行為中，并非都是盲目或恐慌性的拋售，而更多是源于真實(shí)的換房需求。

2）房齡小于5年的房源，屬于最近幾年高位接盤的項(xiàng)目，目前沒有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售現(xiàn)象。而房齡超過30年的二手房，其占比也不高，說明目前二手房市面上房源結(jié)構(gòu)還不錯(cuò)，即不至于出現(xiàn)大量老破小擠占市場(chǎng)的情況。

圖3 全國13城二手住宅掛牌的房齡結(jié)構(gòu)

2、戶型分析

本部分對(duì)全國13個(gè)城市二手住宅掛牌量進(jìn)行戶型分析。分析的目的在于，如果戶型較大，說明存在豪宅恐慌性拋售、急于套現(xiàn)的心理。若戶型適中或偏小，說明本身和房屋置換的合理需求釋放有關(guān)。

我們將二手住宅的戶型或面積進(jìn)行七個(gè)層次劃分，并據(jù)此計(jì)算出各個(gè)層次房源的占比。統(tǒng)計(jì)顯示，五類戶型的房源數(shù)量占比分別為：老破小≤30（1%）、小戶型30-60（12%）、剛需主力60-90（40%）、中戶型90-120（29%）、大戶型120-144（12%）、豪華戶型144-180（5%）、頂豪戶型≥180（2%）。這里有幾點(diǎn)內(nèi)容值得重點(diǎn)分析。

1）從掛牌的主力戶型看，主要為60-90平方米的戶型。此類戶型的房東恰是首次改善型的主力軍。我們認(rèn)為，疫情三年后潛在的換房需求確實(shí)還是存在的，也是充足的，即市場(chǎng)需求沒有萎縮。但由于此類房源掛牌量激增，所以拖累了房屋出手的速度，也影響了一些新房項(xiàng)目的認(rèn)購速度。

2）關(guān)于近期豪宅拋售的現(xiàn)象受到了外界的關(guān)注。從此次數(shù)據(jù)上可以看出，若把豪華戶型和頂豪戶型進(jìn)行加總，其占比為7%。該比值略高但不夸張，說明存在部分拋售現(xiàn)象但風(fēng)險(xiǎn)可控。

圖4 全國13城二手住宅掛牌的戶型結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論趨勢(shì)

1、市場(chǎng)總結(jié)

對(duì)今年上半年二手住宅掛牌情況或供應(yīng)情況進(jìn)行分析，我們認(rèn)為，其屬于今年上半年非常重大的問題，尤其需要進(jìn)行關(guān)注。

1）最近幾年二手房的供求狀況發(fā)生了非常重大的變化。其中在2020年下半年，很多重點(diǎn)城市二手房出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)二手房一房難求。而今年二手房則出現(xiàn)了房源激增現(xiàn)象。這種差異和資金流向、市場(chǎng)行情、市場(chǎng)預(yù)期等有較大的關(guān)聯(lián)。

2）從結(jié)構(gòu)分類來看，雖然也存在一些恐慌性拋售或急于套現(xiàn)等情況，但其占比或風(fēng)險(xiǎn)是可控的。而占比較多的則屬于置換需求或換房需求。該市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)于政策制定有啟發(fā)，即后續(xù)如何盤活此類剛需二手盤，同時(shí)為改善型置業(yè)需求創(chuàng)造更好的環(huán)境，是非常關(guān)鍵的問題。此類房源的加快流通，對(duì)于盤活二手房、激活一手房市場(chǎng)等都有至關(guān)重要的作用。

2、政策建議

我們要跳出傳統(tǒng)的二手房降溫視角去理解掛牌激增事件，即從歷史大趨勢(shì)的視角理解這個(gè)問題。當(dāng)前二手房行情和2014年那一波降溫潮有很大的區(qū)別。過去關(guān)于拋售的說法比較少，而現(xiàn)在全國各地都出現(xiàn)了拋售一說。我們認(rèn)為，過去二手房市場(chǎng)實(shí)際上處于“不愁賣”階段，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)需求總體處于上升階段。而今年上半年則處于“愁賣”階段。這一重大變化或風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注，這也意味著當(dāng)前二手房市場(chǎng)正悄然從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)?；谶@一判斷，我們認(rèn)為，后續(xù)對(duì)二手房的刺激政策，不應(yīng)簡(jiǎn)單停留在短期政策松綁的視角，而要從中長期二手房盤活和可持續(xù)發(fā)展的視角進(jìn)行。唯有這樣，才能有效防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)等問題，真正打通二手房交易梗阻，最終促進(jìn)二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

文章來源：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)

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