丁祖昱：REITs試點首次納入商業(yè)不動產，利好運營類房企

中新經緯3月28日電 題：REITs試點首次納入商業(yè)不動產，利好運營類房企

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官

3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，提出12條措施以進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行。

(資料圖)

此次通知將商業(yè)不動產納入REITs試點，這是REITs試點啟動以來第四次擴容。我們認為，政策將有助于相關企業(yè)盤活存量資產，優(yōu)化投融資模式，促進新增投資，尤其是持有運營零售商業(yè)項目的企業(yè)?！叭蹰_發(fā)，強運營”政策導向更加清晰，傳統(tǒng)房企發(fā)展模式轉變也迫在眉睫。

REITs試點多次擴容

2020年4月，國內基礎設施REITs試點開始啟動，截至2023年2月，全國已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型。

這次REITs擴容范圍涵蓋了百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障了基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。目前已發(fā)行的REITs基金中，以產業(yè)園區(qū)、高速公路資產類型數(shù)量最多，分別有8只、7只。

在REITs試點之初，產業(yè)園區(qū)就是REITs上市的主力類型，在首批上市的9只REITs基金中占比達到三分之一，目前仍位居上市REITs首位，且未來仍有擴容空間。

目前，發(fā)行規(guī)模最高的是高速公路REITs，合計發(fā)行規(guī)模達到437.3億元，接近總體發(fā)行規(guī)模的一半。目前已上市的7只高速公路REITs平均發(fā)行規(guī)模達到62.47億元，顯著高于全部REITs平均值33.66億元。

商業(yè)不動產的春天來了？

此次REITs新政明確支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行REITs，是否說明中國商業(yè)不動產的春天已經來到？

目前，國內商業(yè)不動產資產體量龐大。據(jù)CAIC商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，中國建筑面積3萬平方米以上的購物中心/百貨商場約有8605個，總建面將近7.3億平方米，其中已開業(yè)項目7031個，開業(yè)面積超5.85億平方米。

目前，國內基礎設施公募REITs規(guī)模約860億元，整體規(guī)模偏小?？晒Ρ鹊臄?shù)據(jù)是，中國香港、新加坡和日本的REITs市場目前總市值規(guī)模分別約為1700億、5200億、7800億元的規(guī)模，相較之下，中國仍有較大發(fā)展空間。

此次，新政還下調了部分類型基礎設施的現(xiàn)金分派率要求，非特許經營權、經營收益權類項目的最低現(xiàn)金分派的要求，從預計未來3年每年4%下調至3.8%，可供選擇的資產范圍也進一步擴大。

同時政策要求發(fā)起人(原始權益人)應利用回收資金，加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉型的投資力度，更好滿足居民消費需求。

國家發(fā)改委負責人曾表示，2023年底中國基礎設施REITs有望超過60只，總發(fā)行規(guī)模要超過2000億元。可見，REITs試點四次擴容之后，商業(yè)不動產正迎來新的發(fā)展機遇。

嚴禁為住宅項目變相融資

需要注意的是，新政嚴格限定項目發(fā)起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。嚴禁規(guī)避房地產調控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

這一要求延續(xù)了保障性租賃住房發(fā)行REITs的做法，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面建立了有效隔離機制，目的是防止資金流入商品住宅開發(fā)領域，杜絕房企借發(fā)行REITs為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

可以看出，新政意在支持消費基礎設施建設，進而恢復和擴大消費。我們認為，這一政策將利好持有運營類資產的房企，如萬達、寶龍、王府井等，有助于這些企業(yè)拓寬融資渠道、優(yōu)化資債結構，進一步提升相關房企的輕資產運營管理能力，加速推動公司向資產運營管理模式轉型。

目前，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、龍湖、新城近股等傳統(tǒng)房企也持有并運營大量商業(yè)物業(yè)。而這些房企要想?yún)⑴cREITs市場，前提是住宅開發(fā)業(yè)務和REITs底層資產要完全隔離。因此，相關公司還需進行一系列項目架構調整，將標的資產通過劃轉、交易等方式剝離至項目公司后，才能符合REITs發(fā)行要求。

商業(yè)不動產作為典型的重資產，一度缺乏好的退出渠道。而隨著REITs試點向商業(yè)不動產資產開放，將為這些專注商業(yè)不動產投資與運營的企業(yè)提供了盤活存量的金融工具，同時利用資本市場定價功能，發(fā)現(xiàn)持有型資產價值，有助于相關企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結構，回收資金再投資于新項目，使資產運營得以良性循環(huán)。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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