【獨家焦點】丁祖昱評樓市：房企投資復(fù)蘇？這三個關(guān)鍵信號很重要

2月，不少城市開啟了2023年首輪集中供地，整體呈現(xiàn)出點狀回暖態(tài)勢。

比如杭州，溢價率9.3%，熱門地塊吸引60家房企參與搖號。

(相關(guān)資料圖)

此外，蘇州園區(qū)一宗地塊，經(jīng)過多達(dá)65輪競拍，競價不到2分鐘便觸及最高限價，參與現(xiàn)場搖號競買人多達(dá)31家。

優(yōu)質(zhì)地塊供給增加，帶動了當(dāng)前土地市場的熱度，那么房企投資積極性恢復(fù)到底如何？

我們從克而瑞研究中心發(fā)布的1-2月房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值榜發(fā)現(xiàn)，百強(qiáng)房企前2月有拿地的數(shù)量是21家，對比1月增加了18家。也就是說，前2月，仍有八成百強(qiáng)房企尚未有投資動作。

判斷房企投資是否回暖，有三個關(guān)鍵信號：一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多，溢價率持續(xù)走高，三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。目前來看，無論是市場端，還是房企端，回暖只是點狀的、局部的，熱度能否延續(xù)仍有賴于樓市回暖情況。

2月土地市場成交規(guī)模延續(xù)低位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月全國300城經(jīng)營性土地總成交建面合計4183萬平方米，同環(huán)比分別下降2%和4%；成交總價1280億元，環(huán)比上漲46.6%，同比增長5.6%。

整體溢價率水平回升至5.38%，較上月增加1.28個百分點，整體溢價率接近近一年高點。尤其是北京、杭州和蘇州集中供地表現(xiàn)，為沉寂已久的土地市場增添了不小的市場熱度。

但從各城市內(nèi)部來看，封頂溢價的仍然只是少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，多數(shù)普通地塊仍是底價成交。城市內(nèi)部依然冷熱分化。而其他城市，底價成交仍然是常態(tài)。

也就是說，部分城市回暖也只是點狀的，而非全局。

部分核心城市集中供地的影響下，企業(yè)投資表現(xiàn)較1月末有顯著提升。

首先表現(xiàn)在投資百強(qiáng)門檻的回升上，二2月末投資百強(qiáng)房企新增土儲貨值門檻為15.5億元，同比微跌4%，但總價、建面百強(qiáng)門檻分別為4億元和15.3萬平方米，同比上漲25%和4%。

但從投資總量上來看，截至2月末的新增土儲貨值、投資金額和建面百強(qiáng)合計分別為3594億、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15-20%之間。2月整體表現(xiàn)與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平。

聚焦銷售百強(qiáng)房企，前2月超過兩成百強(qiáng)房企在土地市場納儲，與1月僅零星百強(qiáng)拿地形成鮮明對比。

百強(qiáng)房企中，前2月排在拿地金額前三名的分別是華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)。華潤置地是前2月拿地金額唯一破百億的百強(qiáng)房企，而排在第三位的越秀地產(chǎn)拿地金額同比增加了359%，2月初，越秀地產(chǎn)在北京以總價59.1億元拿下兩宗熱門地塊。

不過截至2月末，萬科、龍湖、中海、金地等集中供地?？颓皟稍氯晕从袛孬@。一方面，與企業(yè)投拓節(jié)奏、城市選擇有關(guān)系，另一方面也與核心城市競拍搖號規(guī)則下的“運(yùn)氣”有關(guān)。

此外，前2月在熱點城市土拍表現(xiàn)中，房企投資還表現(xiàn)出城投托底拿地逐漸隱退、民企投資呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的特征。

除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，在蘇州、杭州的集中土拍中，本地民企投資有所恢復(fù)，尤其是浙系民企濱江、偉星、中天美好等在杭州土地市場表現(xiàn)較為突出，其中偉星和中天美好拿地銷售比均超過了0.4。

實際上，在熱點城市城投拿地比例確實在降低，但多數(shù)是建立在地塊供應(yīng)減少、優(yōu)質(zhì)地塊比例提升的條件基礎(chǔ)上，相較之下，三四線城市則更多以城投為主。

在政策寬松和銷售回暖以及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)之下，核心城市首輪土拍熱度還會繼續(xù)回升，但上半年房企的投資壓力依然不容小覷，投資全面回暖仍存在很大難度。

綜合而言，我們認(rèn)為判斷投資回暖有三個信號，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多，溢價率持續(xù)走高，三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。

目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號，比如部分民企參與到土拍中并有所斬獲，百強(qiáng)房企拿地比例恢復(fù)至兩成，但后續(xù)能否延續(xù)取決于企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，未來的土地市場大概率還是會呈現(xiàn)點狀回暖的趨勢，城市內(nèi)部板塊也將愈發(fā)分化。

標(biāo)簽： 土地市場 萬平方米 華潤置地

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