北京樓市2018年上半場：二手房市場觸底反彈

土地31宗

成交金額減半7宗地塊流拍

總結2018年上半年的北京土地市場，離不開“流拍”二字。半年內流拍七宗地塊，其中六宗為宅地，無論是流拍數(shù)量和頻次都創(chuàng)下近幾年來新高。在樓市深度調控和土地供應短缺之下，2018年上半年北京土地市場遭遇“寒冬”，僅成交了31宗地。開發(fā)商拿地愈發(fā)謹慎，高價地不再，瘋搶現(xiàn)象幾乎絕跡。

供應量、成交量雙降

6月28日，在2018年上半年最后一場土地拍賣中，位于朝陽區(qū)的焦化廠保障房項目地塊最終因無人報價而流拍，這似乎已經(jīng)見怪不怪，上半年的土地市場注定以冷清收場。

根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前6月，北京土地供應合計17宗，供應建設用地總面積為126.36萬平方米，與2017年上半年65宗供應用地相比，土地供應數(shù)量減少73.85%，供應建設用地面積相應減少70%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%;土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少58%，同比減少25.3%。無論是供應量還是成交量，都雙雙出現(xiàn)不同程度的下降。

如果說供應量減少是上半年北京土地成交下降的主因，那么調控重壓之下開發(fā)商拿地預期生變則是北京土地市場倍顯冷清的內因。

平均溢價率降至14%

2017年以來，北京出臺了一系列的調控政策，為高熱的樓市潑了一盆冷水，特別是以“限房價、競地價”方式出讓土地，苛刻的出讓條件、復雜的土地性質、較低的利潤空間等都讓開發(fā)商裹足不前，以往那種多家開發(fā)商爭得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現(xiàn)，取而代之的是低溢價率、頻繁地流拍。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，北京成交地塊平均溢價率只有14%,是最近幾年的最低點。而高達7宗的流拍數(shù)量，也是2014年下半年以來最高點。

下半年走勢尚不明朗

7月4日，位于順義后沙峪和房山青龍湖的兩宗限房價地塊迎來現(xiàn)場競拍，雖然未達到自持環(huán)節(jié)，但溢價率均超過40%，這為下半年的土地市場迎來嶄新開局。

更重要的是，隨著新一年的土地供應計劃出爐，下半年北京土地供應將迎來爆發(fā)。根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設用地供應計劃》，今年北京市住宅用地計劃供應1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃，與去年基本持平。

我愛我家市場研究院院長胡景暉分析認為，今年北京的供地計劃沒有根本變化，但上半年的成交量遠低于1000公頃的供應計劃。因此，下半年將大幅供應，接下來的供應量、成交量會呈上升趨勢。

“鑒于流拍土地增加，政府在土地供應的方式上有更多考慮，所以今年上半年的供應節(jié)奏有所放緩，同時還有相應的調整，比如年初流拍的豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊在5月重新掛牌，起始價從63.27億元降到49.8億元。”胡景輝說。

不過，即便降價13億再次出讓，豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村用地依舊不溫不火，最終被華潤+電聯(lián)聯(lián)合體以49.8億的底價摘得。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京土地流拍不僅僅是大部分地塊較差，還有開發(fā)商融資渠道收緊、盈利空間有限等多種原因，預計下半年土地市場將繼續(xù)低迷，房企拿地積極性不高，對非熱門地塊將繼續(xù)看冷，將繼續(xù)出現(xiàn)土地集中流標的現(xiàn)象。

一手房8549套

成交不足萬套跌至歷史低值

在持續(xù)不斷的調控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套(不含限房價項目)，創(chuàng)歷史新低。業(yè)內預計，下半年在“房住不炒”和推動住房供給側改革的指導原則下，預期市場在穩(wěn)價的同時，會加大保障性住房和共有產(chǎn)權房的供應，繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)向健康良性發(fā)展。

商品住宅成交同比降幅超三成

自去年以來，新房整體呈現(xiàn)量減價穩(wěn)的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再創(chuàng)歷史新低，比去年下半年共計成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例較大。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析認為，從今年上半年北京新建商品房住宅網(wǎng)簽量來看，是從有完整數(shù)據(jù)的2005年開始，歷史上首次出現(xiàn)半年新商品房住宅(不含共有產(chǎn)權)不足萬套的歷史最低值。即使加上共有產(chǎn)權的2103套，也僅為1.06萬套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值。

對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，從2017年開始，在土地供應上出現(xiàn)了大量的限房價項目，它們因為具體銷售辦法一直未出臺及未拿到預售證等原因遲遲未入市，導致一部分客群在今年上半年選擇了觀望，購房需求被抑制。“目前北京依然執(zhí)行了較為嚴格的調控政策，特別是對簽約的管控措施，從另一層面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

共有產(chǎn)權住房占比加大

值得注意的是，共有產(chǎn)權住房在新房供應中所占比例逐漸加大。據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，從上半年成交榜單樓盤所在區(qū)域分布看，順義、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的豐錦苑和延慶的天潤和麗嘉苑均包含共有產(chǎn)權住房，排名第一的順義金隅大成金成雅苑包括自住和共有產(chǎn)權項目。從戶型結構和面積段來看，上半年成交房型大多以兩室為主。

我愛我家集團研究院院長胡景暉指出，從上半年共有產(chǎn)權房的供應及成交數(shù)據(jù)來看，預計下半年依然會延續(xù)這個趨勢，加大共有產(chǎn)權房和保障性安居用房的供應，新房成交量會有量升，價格在調控大環(huán)境下或是穩(wěn)中有微升的趨勢。

限房價項目或集中入市

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷亦表示，由于去年拍地均為限價地及共有產(chǎn)權房用地，預計下半年會有更多限價房及共有產(chǎn)權房入市，也會吸引剛需等需求購買。因此，成交面積會小幅上漲，但限價房源價格較低，成交金額會較為穩(wěn)定。

易居研究院研究員詹毅凡指出，房企資金壓力加大，推盤力度可能有所提高。預計下半年北京新房成交將穩(wěn)中有升。不過，在郭毅看來，下半年新房成交量出現(xiàn)攀升，這并不意味著市場會全面回暖，“北京執(zhí)行的限購限貸政策，對購房需求的打壓依然存在，在一些限房價項目供應較集中的區(qū)域，部分項目或出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。”

二手房76640套

成交走出低谷價格開始止跌

進入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場逐步走出低谷，上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不過，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來的最低點。業(yè)內稱，下半年二手房市場繼續(xù)升溫空間不大，市場進入平穩(wěn)期。

剛需置換成購房主力

今年以來，北京二手住宅緩步回溫。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走勢上，走出了半年不足50000套的低谷。不過，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來，樓市連續(xù)4年的最低點。

在單月網(wǎng)簽量上，2-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長，6月止?jié)q回落。6月份北京二手住宅15827套的網(wǎng)簽量，環(huán)比5月下降12.5%，同比去年6月增長77.5%。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，5月份部分區(qū)域學區(qū)政策調整，部分家庭出現(xiàn)家庭內房源過戶的現(xiàn)象，推高5月份網(wǎng)簽量，這一影響在6月份逐漸減弱。

在房價方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均價比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均價跌9%。對部分購房者而言，北京房價已跌至心理價位，不少剛需購房者選擇積極入市。

剛需購房者的入市，也體現(xiàn)在支付方式和戶型結構上。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年上半年商貸占比僅為兩成;全款占比為27%。與此同時，今年上半年市管公積金占30.2%，達到了2014年以來的最高比例，也成為目前北京二手房交易的主要支付方式。而在戶型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最熱戶型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松認為，現(xiàn)在市場上的主力是置換型購房者，他們相對更清楚自己要什么，在遇到合適房源時決策速度更快。此外，當前市場環(huán)境下，買賣雙方對于房源的心理價位較接近，報價并沒有出現(xiàn)虛高，因此，成交價格更容易達成一致。

業(yè)內預計未來升溫空間不大

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，今年上半年北京二手房市場開始回暖，在3月份單月成交破萬套后，一直保持較高成交量，這是由于去年“3·17”政策后，部分購房需求被積壓導致。預計下半年二手房成交量、價均較為穩(wěn)定。

“整體來看，上半年北京二手房市場在交易上是回溫的，但這種回溫源自于從低谷向正常的回歸，市場整體仍保持著健康和理性，房價也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌。”我愛我家市場研究院院長胡景暉指出。去年“3·17”政策以來，北京的房地產(chǎn)調控不僅沒有松懈，還時常小幅加碼，投資投機在北京房地產(chǎn)市場上基本沒有生存空間，因此，在市場回溫時，購房者大多是首次置業(yè)或改善的自住型剛性需求。

胡景暉強調道，目前北京二手房市場的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬套上下的正常水平，接下來上升空間已不大，市場將逐漸趨于平穩(wěn)。而房價同樣沒有上行動力，預計下半年北京二手房市場基本會進入平穩(wěn)期。(記者　段文平 張曉蘭)

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