北京樓市2018年上半場(chǎng)：二手房市場(chǎng)觸底反彈

經(jīng)歷過(guò)2015年及2016年的瘋狂、2017年的慘淡后，北京樓市在2018年的“前半場(chǎng)”喜憂參半。雖然新房、土地、房企銷售等各項(xiàng)指標(biāo)仍處于較低水平，但是作為北京樓市風(fēng)向標(biāo)的二手房市場(chǎng)，觸底反彈，交易量連續(xù)四個(gè)月超過(guò)萬(wàn)套，讓寒冷多時(shí)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)多了些暖色。

“查漏補(bǔ)缺”遏炒房

2018年，仍是一個(gè)調(diào)控大年，從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)累計(jì)出臺(tái)190余次調(diào)控，刷新歷史紀(jì)錄?？v觀北京，房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅沒(méi)有絲毫松懈，還時(shí)常小幅加碼，目前共計(jì)發(fā)布調(diào)控政策30余次。

上半年，在“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限購(gòu)、限商”的基礎(chǔ)上，北京房地產(chǎn)嚴(yán)控依舊，新房隱形限價(jià)“紅線”并未放松，房貸利率繼續(xù)攀升，首套房貸率普遍上浮10%。不過(guò)分析上半年北京出臺(tái)的具體調(diào)控措施，主要體現(xiàn)在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、查漏補(bǔ)缺，打擊違法違規(guī)行為等。

年初，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門開(kāi)展了專項(xiàng)執(zhí)法，嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為。4、5月份，北京市區(qū)兩級(jí)住建部門聯(lián)合執(zhí)法、連續(xù)曝光違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其中，嚴(yán)厲打擊隨意違約、隔斷群租的行為。

為了遏制“學(xué)區(qū)房”炒作現(xiàn)象，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)，北京西城區(qū)房管局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出要求，嚴(yán)禁以“學(xué)區(qū)房”為賣點(diǎn)發(fā)布房源信息，不得以“學(xué)區(qū)”概念炒作二手房交易。

對(duì)于個(gè)別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，北京市住建委發(fā)布政策，明確成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。還有嚴(yán)懲違規(guī)“商改住”銷售、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目不得捆綁精裝修等。

在行政手段打擊炒房的同時(shí)，北京也積極建立長(zhǎng)效機(jī)制，諸如出臺(tái)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售辦法，積極推進(jìn)集體土地上租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)，推出職工集體宿舍。

二手房初見(jiàn)回溫

正是在這樣嚴(yán)苛的調(diào)控環(huán)境中，北京樓市踽踽獨(dú)行，縱觀上半年的成績(jī)單，多個(gè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不盡如人意。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市新建商品住宅網(wǎng)簽不足萬(wàn)套，這是北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)半年成交的歷史最低值。新房市場(chǎng)的不振直接影響房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。

數(shù)據(jù)不好的還有土地市場(chǎng)，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%;土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少過(guò)半。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新房與土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)不佳雖然有調(diào)控政策因素，但是供給端的缺位是主要原因，比如上半年被市場(chǎng)寄予厚望的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目并未如期大批量入市，而上半年的土地供應(yīng)大頭還是去年供應(yīng)的剩余，新增供應(yīng)并不多。

不過(guò)，從北京二手房市場(chǎng)的走勢(shì)或許可以窺出一些不同的信號(hào)。進(jìn)入3月份后，北京二手房成交量開(kāi)始反彈，3、4、5月月均成交過(guò)萬(wàn)套，特別是5月份，大爆發(fā)，超過(guò)1.8萬(wàn)的交易量創(chuàng)下了14個(gè)月以來(lái)的新高，雖然6月份成交量有所回落，但是在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，剔除掉5-6月學(xué)區(qū)交易等影響，二手房市場(chǎng)屬于平穩(wěn)期。

調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松

下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成色如何?根據(jù)6月19日北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)(2018)》，2018年，北京調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，在居民杠桿購(gòu)房依然很高、長(zhǎng)效機(jī)制尚未有效承接、房?jī)r(jià)依然有上漲動(dòng)力的情況下，行政性調(diào)控短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍難退出。

有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，隨著二手房交易回暖，以及下半年限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市，購(gòu)房者的心理預(yù)期將發(fā)生改變。但是連續(xù)三個(gè)月的上漲后，由于此前積壓的需求釋放，疲軟之勢(shì)呈現(xiàn)，量?jī)r(jià)開(kāi)始回落。

另外，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市，也讓購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生變化，低于周邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，不少購(gòu)房者為之心動(dòng)。不過(guò)，下半年巨量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)到來(lái)時(shí)，購(gòu)房者是否會(huì)買單?仍需且看且行。

房企53.68億

合作開(kāi)發(fā)多中海居權(quán)益榜首位

北京市場(chǎng)一直是龍頭房企們爭(zhēng)奪的重要戰(zhàn)場(chǎng)，過(guò)去幾年來(lái)，萬(wàn)科、保利、首開(kāi)股份、融創(chuàng)中國(guó)等房企都是Top10的?？?。但今年上半年榜單出現(xiàn)新變化，陽(yáng)光城、金茂、金隅等房企進(jìn)入2018上半年北京房企銷售金額Top10陣營(yíng)。值得一提的是，中海地產(chǎn)異軍突起，在房企權(quán)益銷售金額Top10中，中海地產(chǎn)以53.68億元奪冠。

Top10排位“換血”

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2018上半年北京房企銷售金額Top10的排名首次以流量銷售和權(quán)益銷售區(qū)分。按照統(tǒng)計(jì)口徑，流量銷售中涉及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不做重復(fù)計(jì)算，以企業(yè)操盤口徑為準(zhǔn)，而在以往，合作項(xiàng)目多重復(fù)計(jì)算在各家房企中，注“水”較多。

眾所周知，地價(jià)高企、限制諸多的北京，房企獨(dú)自拿地與開(kāi)發(fā)充滿不確定性，為了分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)共享收益，從幾年前開(kāi)始，聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖就成為房企拿地布局北京的主要手段。

縱觀2018年上半年北京房企流量銷售金額Top10榜單，萬(wàn)科以76.04億元位居榜首，但中海地產(chǎn)卻異軍突起，從去年上半年位于top10開(kāi)外，今年上半年以53.81億元(企業(yè)提供67.3億元)位列榜單第二，不過(guò)在2018年上半年北京房企權(quán)益銷售金額Top10中，中海地產(chǎn)以53.68億元奪冠。值得關(guān)注的是，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，中海寰宇天下以38.5億元奪得上半年北京單個(gè)項(xiàng)目銷冠。

Top10中第二個(gè)變化是，據(jù)克而瑞分析師崔秀程分析，以流量銷售榜單為例，第一、第二、第三名之間的差距非常明顯，從第四名城建開(kāi)始，房企依然保持著相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)，一直到第八名的金茂，彼此間的差距都不算太大。

第三個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，2017年上半年排名Top10的房企分別是首開(kāi)、萬(wàn)科、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖、住總、保利、北京城建、融創(chuàng)中國(guó)、北科建等企業(yè)，但是2018年過(guò)半房企更替，華潤(rùn)置地、金隅股份、金茂、天恒置業(yè)、京投發(fā)展等上榜。

網(wǎng)簽延遲影響業(yè)績(jī)?

縱觀2018年上半年房企在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，有突出者，但是銷售業(yè)績(jī)普遍呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京排名前十的房企流量銷售金額共計(jì)326.64億元，其中top3的門檻由去年的105億元降至今年的36億元，top10門檻由去年的48億元降至今年的23億元。

統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化，使合作項(xiàng)目較多的部分房企流量銷售額大幅下降。以2017年房企北京新增項(xiàng)目為例，首開(kāi)所得15個(gè)項(xiàng)目全部為聯(lián)合所得，而排名第二的保利，10個(gè)項(xiàng)目聯(lián)合所得，緊隨的龍湖、萬(wàn)科等房企也全部聯(lián)合摘得項(xiàng)目。

按照“誰(shuí)操盤、算誰(shuí)的”的流量統(tǒng)計(jì)口徑，萬(wàn)科參與的項(xiàng)目多為自己操盤，而首開(kāi)股份多為戰(zhàn)略投資，一個(gè)流量銷售額第一，一個(gè)大幅下降，僅為29.55億元。

不過(guò)，也有不少開(kāi)發(fā)商反映，網(wǎng)簽存在滯后性，項(xiàng)目的內(nèi)部簽約與住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差異較大，今年尤其嚴(yán)重。其中一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年北京新房項(xiàng)目預(yù)售審批仍然較為嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在限價(jià)與網(wǎng)簽限制。

據(jù)了解，上半年中國(guó)金茂在北京市場(chǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然只有20多億，但實(shí)際銷售金額超130億元，還有龍湖地產(chǎn)銷售46.7億元，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也只有20多億元。

今年，北京房企的日子并不好過(guò)，寄希望限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市來(lái)推動(dòng)業(yè)績(jī)的上漲，但到上半年最后時(shí)刻“閘口”才微松，僅四個(gè)項(xiàng)目入市。而隱形的限價(jià)“紅線”讓以往部分高價(jià)拿地的項(xiàng)目遲遲難以入市。

一位開(kāi)發(fā)商人士透露，“全國(guó)大型房企在北京市場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)完成非常艱難，時(shí)間過(guò)半，普遍完成率不到30%，個(gè)別完成50%，已是鳳毛麟角。”

上一頁(yè) 1 2 下一頁(yè)

　　 原標(biāo)題：北京樓市2018年上半場(chǎng)：二手房市場(chǎng)觸底反彈