部分城市“限跌令”不必緊張 這不是壞事

近日多地針對開發(fā)商降價(jià)等問題出臺(tái)政策或約談相關(guān)企業(yè)，這一現(xiàn)象引人關(guān)注，限制新房價(jià)跌幅所謂“限跌令”，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷的標(biāo)志之一。

今年首個(gè)樓市“限跌令”，即8月中旬湖南省岳陽市住建局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，新房銷售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，近期已有多個(gè)城市出臺(tái)類似政策，包括唐山、沈陽、菏澤、昆明、江陰和岳陽等。如江陰市提出，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

新房價(jià)限制跌幅這一調(diào)控政策并非首次出現(xiàn)。2014年杭州市曾規(guī)定，商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%將被限制網(wǎng)簽。2017年在廣東省中山市、2019年在安徽省馬鞍山市等地都曾出臺(tái)新房價(jià)限跌政策。

當(dāng)前，樓市調(diào)控可為雙向調(diào)控，即限跌也限漲。樓市雙向調(diào)控，旨在維護(hù)樓市穩(wěn)定，即不僅要維持房價(jià)漲幅，也要保證房價(jià)跌幅。近期，?？?、三亞接連升級樓市調(diào)控，要求已備案過的商品住宅項(xiàng)目，原則上一年內(nèi)不漲價(jià)。而房價(jià)限跌政策可以分析，當(dāng)?shù)貥鞘袔齑鎵毫Υ螅行枨蟛蛔?，房企有降價(jià)的驅(qū)動(dòng)。

發(fā)布“限跌令”城市逐步增多，也足見樓市地域分化的趨勢。出臺(tái)“限跌令”的城市主要以弱二線或三四線城市為主，而上漲動(dòng)力強(qiáng)勁的多為一線城市或強(qiáng)二線城市。一般來說，大城市、一線城市天然具有人口或人才“虹吸”效應(yīng)，具有公共服務(wù)、交通、信息資源、就業(yè)機(jī)會(huì)等相對優(yōu)勢，會(huì)吸引更多的人口流入或人才留下，這也是大城市或一線城市房價(jià)強(qiáng)勁上漲的動(dòng)力之源。當(dāng)然大城市人口、人才“虹吸”效應(yīng)，也加劇了人們對大城市、一線城市房價(jià)上漲的預(yù)期。

相反，弱二線或三四線城市則處于弱勢，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一、傳統(tǒng)，升級較慢，人才也相對匱乏，經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力缺乏，對人口的吸引力也處于弱勢。人口、人才吸引力不足，弱二線或三四線城市房價(jià)缺乏上漲動(dòng)力與預(yù)期，在政策調(diào)控下房價(jià)下調(diào)，也是自然現(xiàn)象。當(dāng)前弱二線或三四線城市房價(jià)下跌，即是樓市政策調(diào)控下的必然，在某種程度上也可以說是地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分化的一種表現(xiàn)。

對于弱二線或三四線城市來說，樓市庫存壓力大，房企可能過度營銷，打價(jià)格戰(zhàn)，從而導(dǎo)致出現(xiàn)房價(jià)過快下跌，這將給樓市帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)發(fā)生諸如較早購房者不滿降價(jià)要求退款，甚至過度維權(quán)等;或發(fā)生房貸違約，出現(xiàn)斷供，影響金融穩(wěn)定;或因一個(gè)樓盤降價(jià)，其他樓盤也跟著降價(jià)，一旦房價(jià)過快下跌，可能帶來難以預(yù)測的后果。當(dāng)前多地之所以出臺(tái)房價(jià)“限跌令”，一方面在于維護(hù)市場穩(wěn)定，另一方面也有地方政府對“土地財(cái)政”的依賴因素。房價(jià)下跌意味著地方“土地財(cái)政”收入將減少，對于產(chǎn)業(yè)單一、稅收來源單一的地方財(cái)政來說，其容忍度較低。

有觀點(diǎn)將房價(jià)“限跌令”作為樓市由熱轉(zhuǎn)冷的標(biāo)志之一。但筆者認(rèn)為，各地房價(jià)“限跌令”或更多地凸顯出樓市地域分化的一種趨勢。房價(jià)下跌，從某種程度上來說，也可反映出當(dāng)?shù)刈》縿傂璺α?。事?shí)上三四線城市的收入與消費(fèi)能力有限，一旦房價(jià)上漲過快或房價(jià)過高將會(huì)產(chǎn)生較大的民生問題。因此，樓市的漲跌，應(yīng)依照各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r具體分析，無法一概而論，更不可能一刀切。

對于弱二線或三四線城市房價(jià)相對下跌，并非一定是壞事，房價(jià)相對下跌或?qū)p少農(nóng)民進(jìn)城難度，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，可相對緩解弱二線或三四線城市庫存壓力。不論限漲還是限跌，樓市雙向調(diào)控，其指導(dǎo)思想還在于一個(gè)“穩(wěn)”字。房價(jià)“限跌令”主要是維護(hù)市場的穩(wěn)定，但樓市的穩(wěn)定從根本來說，還在于有效需求與有效供給，因此，筆者認(rèn)為，對弱二線或三四線城市房價(jià)下跌不必過度緊張。

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