央行“維穩(wěn)”房地產(chǎn)，更多積極的信號(hào)出現(xiàn)了

連續(xù)幾個(gè)月的爆雷、違約，房地產(chǎn)進(jìn)入“至暗時(shí)刻”，10月上半月，伴隨花樣年的意外違約，房企海外債經(jīng)歷了近年最兇險(xiǎn)的一段時(shí)光，投資者信心跌到了谷底。

10月15日，2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行就恒大債務(wù)危機(jī)、開(kāi)發(fā)貸等表態(tài)，傳遞了許多積極的信號(hào)。

實(shí)際上，近期很多房企也在積極自救，他們不想就此躺平，紛紛通過(guò)提前回購(gòu)美元債、按時(shí)還款等方式提升市場(chǎng)信心。

似乎，房企的“至暗時(shí)刻”將要度過(guò)。不過(guò)，不少和華爾街見(jiàn)聞交流的房企、機(jī)構(gòu)人士還是認(rèn)為，不能就此說(shuō)是政策放松，而應(yīng)該是“L”型的走向平穩(wěn)，房企仍應(yīng)保持底線思維，努力改善自己的基本盤(pán)。

融資端觸底？

從中秋節(jié)前的新力，到10月初的花樣年，房企的信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，債券市場(chǎng)暴跌，恐慌情緒蔓延。

央行顯然關(guān)注到了這些。針對(duì)市場(chǎng)最為關(guān)切的恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾回應(yīng)稱，恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控，在房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。

目前，相關(guān)部門(mén)和地方政府正在按照法治化、市場(chǎng)化原則，依法依規(guī)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，督促恒大集團(tuán)加大資產(chǎn)處置力度，加快恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。在此過(guò)程中，金融部門(mén)將配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持。

對(duì)房企最關(guān)鍵的開(kāi)發(fā)貸，鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

針對(duì)這些情況，鄒瀾說(shuō)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過(guò)，鄒瀾也敲打了房企。他說(shuō)，恒大近年來(lái)經(jīng)營(yíng)管理不善，未能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目多元化擴(kuò)張，造成經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)債務(wù)違約的現(xiàn)象，他也表示，相關(guān)部門(mén)已關(guān)注到境外房企和美元債市場(chǎng)的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東嚴(yán)格遵守市場(chǎng)紀(jì)律和規(guī)則，按照市場(chǎng)化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，積極履行法定償債義務(wù)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房企在開(kāi)發(fā)貸這個(gè)維度的焦慮感，此后會(huì)有所緩解。再結(jié)合近期監(jiān)管部門(mén)的其他動(dòng)作，房地產(chǎn)業(yè)界樂(lè)觀認(rèn)為，房地產(chǎn)融資已觸底，最艱難時(shí)刻已過(guò)。

房企融資端確實(shí)也有一些樂(lè)觀的消息。

10月15日晚間，世茂股份公告稱，中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)同意公司向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)66.38億元公司債券的注冊(cè)申請(qǐng)。未來(lái)兩年里，公司可以在注冊(cè)有效期內(nèi)可以分期發(fā)行公司債券。

雖然這筆債券的發(fā)行成功與否，還得看有效期內(nèi)投資者的認(rèn)購(gòu)力度。但在房企再融資端口收緊的情況下，每筆都來(lái)之不易的資金都將緩解企業(yè)流動(dòng)性上的饑渴。

一名機(jī)構(gòu)人士直言，地產(chǎn)公司境內(nèi)債發(fā)行近幾個(gè)月算得上是“超級(jí)難”，世茂的這筆債至少說(shuō)明融資端政策不會(huì)再緊了，但也不會(huì)放松。

換而言之，房企融資狀況將會(huì)進(jìn)入“L型”。

更多的分析人士則認(rèn)為，緩解房企融資、資金壓力更重要的是個(gè)貸的審核發(fā)放情況。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，近期34個(gè)調(diào)研城市，沒(méi)有一個(gè)城市放款周期有明顯縮短的。

上述人士預(yù)期，接下來(lái)的四季度，個(gè)貸發(fā)放會(huì)有所加快?！安蝗缓芏喙径家獡尾幌氯チ恕?。

房企拒絕躺平

似乎從2008年以來(lái)，房地產(chǎn)從未經(jīng)歷當(dāng)下如此困難的時(shí)刻，一些房企展開(kāi)了行業(yè)意義上的自救，用實(shí)際行動(dòng)拒絕躺平。

比如說(shuō)當(dāng)代置業(yè)，市場(chǎng)上對(duì)其債務(wù)違約也是有預(yù)期的，并且在花樣年暴雷之后，其股價(jià)、債券都大幅下跌。但10月11日其給出的方案令投資者有所寬慰，當(dāng)代置業(yè)選擇征求展期，以改善流動(dòng)性和現(xiàn)金流管理，并避免任何潛在的償付違約。

雖然當(dāng)代置業(yè)的方案還需要債權(quán)人諒解、同意，但比起直接暴雷，投資者們倒是容易接受多了，本月25日到期的那筆債券凈價(jià)在從10月7日的95，跌至10月9日的45.45后，今天反彈至了59.7428。

更多的房企則積極、高調(diào)地如期償還了美元債。

世茂集團(tuán)在10月13日公告稱，2021年到期的6.375%優(yōu)先票據(jù)，公司已按票據(jù)尚未償還本金額8.2億美元連同累計(jì)至到期日的利息資金悉數(shù)存入于受托人指定銀行賬戶。

隨后又在15日時(shí)發(fā)了個(gè)公告，說(shuō)“我還清了”。 此次兌付完成后，世茂集團(tuán)已結(jié)清年內(nèi)美元債。 

佳兆業(yè)在10月14日則公告稱，已將境內(nèi)部分資金劃撥至香港。集團(tuán)將根據(jù)市場(chǎng)行情，選擇合適的時(shí)間點(diǎn)，用于提前回購(gòu)部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。

佳兆業(yè)指出，此次計(jì)劃回購(gòu)部分優(yōu)先票據(jù)，旨在通過(guò)積極主動(dòng)的債務(wù)管理，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少未來(lái)財(cái)務(wù)開(kāi)支，降低資產(chǎn)負(fù)債水平，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

中國(guó)奧園也于10月12日發(fā)布公告稱，公司按期償還了一筆15億元的境內(nèi)債券，至此，該公司2021年內(nèi)所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無(wú)境內(nèi)公司債到期。

稍早之前，龍光則于10月11日宣布提前贖回1000萬(wàn)美元2022年到期的美元債。上半年，龍光已經(jīng)贖回了三筆共6.5億美元的美元債，以及一筆2億新加坡元的境外債。截至9月底，龍光已完成2021年所有境內(nèi)外到期債務(wù)的再融資，無(wú)債務(wù)到期的資金壓力。

有機(jī)構(gòu)分析師表示，在悲觀的地產(chǎn)債券市場(chǎng)中，積極還債的舉動(dòng)是十分正面的，都是為了表明短期內(nèi)不存在較大的還款壓力，有助于提振市場(chǎng)信心回暖。

同時(shí)，隨著美國(guó)貨幣政策走向清晰，以及國(guó)內(nèi)政策平穩(wěn)，前述機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，明年債市情緒將會(huì)好轉(zhuǎn)。

國(guó)金證券也在10月15日的一份報(bào)告中指出，地產(chǎn)政策層面全方位嚴(yán)格調(diào)控的最艱難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)地產(chǎn)股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

鄒瀾也在發(fā)布會(huì)上還對(duì)房企回購(gòu)境外債券的情況表示肯定。他表示，這體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)自身發(fā)展前景的信心，預(yù)計(jì)對(duì)于緩解市場(chǎng)緊張情緒，恢復(fù)市場(chǎng)信心，將起到積極作用。

　　 原標(biāo)題：央行“維穩(wěn)”房地產(chǎn)，更多積極的信號(hào)出現(xiàn)了