高庫存壓力下，今年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應明顯減少

4月12日，廣州番禺今年出讓的首宗涉宅地塊，經(jīng)過12家房企17輪報價之后，還沒開始限時競價前，報價就已直接觸及封頂，今天將直接轉(zhuǎn)入搖號程序。

參與的房企包括6家央國企，以及以龍湖集團和美的置業(yè)為代表的民營房企。這是今年廣州土拍市場第二次出現(xiàn)這么火熱的競搶場面了。

(資料圖)

今年以來，廣州第一輪土拍已經(jīng)進程過半，要出讓的8宗地塊，有5宗成功開拍，其中除上述番禺的迎賓路地塊外，還有羊城食品廠地塊遭遇競搶，其余地塊則是底價成交，國企兜底。

截至4月11日，已經(jīng)有超2/3的重點城市公布了2023年度土地供地計劃，同時有10余個城市開啟了首批集中土拍。從已經(jīng)公布首輪集中供地的城市看，大多采取了提質(zhì)縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪偏小。

根據(jù)中央部委的最新要求，今年土地交易增加了“預供地”這一信息發(fā)布環(huán)節(jié)，所以，重點城市今年供地計劃的公布時間都比往年要早一些。

但在目前大部分城市面臨高庫存的壓力下，已公布供地計劃的一二線城市，明顯減少了房地產(chǎn)開發(fā)用地，同時增加了工礦倉儲、公共管理等用地規(guī)模。

根據(jù)CRIC的統(tǒng)計，已經(jīng)公布供地計劃的一二線城市的數(shù)據(jù)顯示，2023年房地產(chǎn)開發(fā)用地大幅減少，尤其是租賃用地（含保租 房和市場化租賃）規(guī)模僅有419公頃，同比降幅達51%。

普通商品住宅用地也明顯減少，同比降幅達19%。只有保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地略有增加，增幅為5%，意味著一二線保障性住房的供給力度不減。

一二線城市中，上海、蘇州等核心城市的住宅用地供應規(guī)模還是比較平穩(wěn)的。主要還是因為這些城市的商品住宅去化情況較好，庫存壓力也相對較輕，地方規(guī)土局也有底氣在供地規(guī)模上保持相對穩(wěn)定。

比如上海，截止2022年末，樓市庫存的去化周期只有6.9個月。2023年上海普通商品住宅的用地計劃供應量為505公頃，和2022年基本持平。

今年第一輪土拍就有兩宗地塊被房企競搶的廣州，用地供應計劃已經(jīng)連續(xù)五年保持增長，2023年計劃供應普通住宅用地549公頃，同比增長26%。

廣州規(guī)土局還對此表態(tài)，充足的住宅用地供應量是實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的有力保障。

但多數(shù)城市今年的普通商品住宅供應量，相比2022年都有不同程度的下滑。其中，去化壓力比較大的長春減量最明顯，降幅近七成。

根據(jù)CRIC的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2022年末，長春商品住宅去化周期超35個月，去化壓力巨大。所以，今年長春大幅削減了普通住宅用地的供應計劃，全年普通商品住宅用地計劃供應量僅187公頃，同比縮減高達66%。

類似的城市還有重慶、呼和浩特、南寧等等，這些城市的庫存去化周期都超過了18個月，2023年普通商品住宅用地計劃供應量同比降幅也都在38%以上。

在減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的同時，部分一二線城市增加了工礦倉儲、公共管理等用地的供應規(guī)模，如呼和浩特、海口、南寧等城市，工礦倉儲的供應量增幅都在70%以上。

除了保持全年土地供應量的需要，也有希望通過增加產(chǎn)業(yè)用地供應，進一步提升城市經(jīng)濟活力的想法。

三四線城市今年的供地計劃也表現(xiàn)出宅地減少、產(chǎn)業(yè)類用地增加的趨勢，與一二線城市差不多。不過三四線城市普通住宅用地計劃的同比降幅僅10%，但三四線城市在保障性住房的供應力度上不及一二線城市，保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地量較2022年有所下滑，降幅為5%。

從已經(jīng)公布今年第一輪集中供地的情況看，大多數(shù)城市都采用了提質(zhì)縮量的供地策略，規(guī)模較去年首輪有所減少，但供地質(zhì)量大都有明顯提升。

其中，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊受到房企追捧，每個城市都有多宗地塊觸頂成交。這也導致3月份典型城市的土地溢價率升至7.3%，創(chuàng)下2021年8月以來的新高。

另外，供地比較積極的上海、廣州、長春等，首次集中供地量占2023年全年宅地計劃供應量的比重接近或超過兩成。

尤其是上海，住宅用地地供應相對積極。首次一次性掛牌出讓的地塊一共19宗，全部都是涉宅地塊，占地面積超過98萬平方米，掛牌總價超過483億元，在上海全年宅地計劃供應量中所占的比重高達20%。

上海今年首輪供地的質(zhì)量也不錯，包括徐匯、靜安、普陀、閔行等在內(nèi)的中心城區(qū)均有土地供應，實屬難得。

相比之下，蘇州、寧波等城市首批供地的節(jié)奏就比較緩慢。尤其是蘇州，首次集中出讓地塊面積僅占全年商品住宅用地計劃供應量507萬平方米的8%，涉宅地僅11宗，出讓地塊面積約39萬平方米，十分謹慎。

考慮到近兩年來蘇州新房流速偏緩、庫存壓力顯著上升，蘇州在土地供應上的謹慎態(tài)度也在意料之中。

截止2023年2月底，蘇州庫存消化周期接近16個月，尤其是吳江區(qū)，消化周期高達27個月。

雖然蘇州首輪土地供應體量保持低位，但質(zhì)量還算不錯：11宗地塊中，3宗來自園區(qū)、4宗來自獅山，均是配套完善的熱點板塊，屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源。

在行業(yè)規(guī)模下行、庫存壓力持續(xù)高位的當下，大部分重點城市都縮減了宅地供應量，同時一二線城市小幅增加了保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地的供應。整體來看，重點城市的宅地計劃供應量還是適度的。

考慮到“集中供地”已經(jīng)取消全年供地次數(shù)限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，不少城市已經(jīng)實行集中掛牌、分散拍賣的土地出讓方式，我們預計，5月之后，集中供地的波峰和谷底將逐漸淡化，向常態(tài)化土地市場轉(zhuǎn)變。

從城市的角度看，我們認為，年中或三季度初，天津、成都等宅地計劃供應量較大但供應節(jié)奏偏緩的城市將迎來一波供地小高峰，在全年供地規(guī)模提質(zhì)縮量的策略下，有補倉需要的房企業(yè)可適當關注這些城市優(yōu)質(zhì)地塊的投資機會。

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