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本期樓盤測評(píng)項(xiàng)目

(相關(guān)資料圖)

鄭東新區(qū) | 佳田美林上苑

樓盤亮點(diǎn)呈現(xiàn)

雙地鐵盤，出行便利

500米范圍內(nèi)有4號(hào)線和在建8號(hào)線一期，往西步行約1.2公里到兩地鐵換乘站龍湖中環(huán)南站。

三面環(huán)水，生態(tài)水系豐富

南側(cè)緊鄰東風(fēng)渠及沿河綠地，東西有運(yùn)河水域，北邊560米到新發(fā)展體育東運(yùn)河公園及北龍湖濕地公園。

教育大盤，學(xué)校資源優(yōu)質(zhì)

188畝教育用地，其中上師大附屬鄭州啟佳學(xué)校的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)已經(jīng)開學(xué)，還有暫未招生的高中部。

綜合推薦購買人群：

南岸最大教育豪宅，少有的教育大盤，緊鄰東風(fēng)渠，生態(tài)資源豐富，適合東區(qū)高端純改善客戶。

房價(jià)及潛力分析

佳田美林上苑在售均價(jià)約42000元/㎡，帶裝修交付。

周邊樓盤較多，但基本都已售完或者是尾盤項(xiàng)目，如融創(chuàng)中原壹號(hào)院、碧源榮府、正弘瓴，二手房均價(jià)約45000-85000元/㎡，還在售的有康橋諸子廬均價(jià)55000元/㎡、北龍湖金茂府65000元3/㎡，雅居樂御賓府在售均價(jià)約49000元/㎡。

項(xiàng)目目前價(jià)位較周邊項(xiàng)目相對(duì)較低，有一定的性價(jià)比優(yōu)勢。

項(xiàng)目測評(píng)

佳田美林上苑是北龍湖南岸少有的教育大盤，項(xiàng)目總占地約315畝，其中教育用地就有188畝，涵蓋幼兒園、小學(xué)、初中、高中等，其中上師大附屬鄭州啟佳學(xué)校的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)已經(jīng)開學(xué)，高中部暫未開始招生。

住宅部分總占地約127畝，總建筑面積約259166㎡，容積率1.69，綠地率35%。整體分南北兩個(gè)苑，北苑占地約40畝，規(guī)劃10棟7層洋房，252戶，目前基本售完。

南苑占地約87畝，規(guī)劃21棟7層洋房，518戶，面積段160-290㎡。目前中間的大戶型剩余較多，以186㎡、193㎡、245㎡等戶型為主，帶裝修交付，由梁志天全品質(zhì)精裝設(shè)計(jì)。一層院墅，贈(zèng)送約100㎡庭院、260㎡迭代空間，頂層復(fù)式附加值贈(zèng)送南北雙露臺(tái)，獨(dú)立工作室，兒童游樂區(qū)。

項(xiàng)目整體規(guī)劃由張廣亮、余立擔(dān)綱，建筑為宋式梁柱，汲取古建筑臺(tái)基、屋身、屋頂三段式建筑，傳承宋式美學(xué)。景觀設(shè)計(jì)李寶章親手操刀，社區(qū)內(nèi)打造有約4400㎡雙會(huì)所，規(guī)劃業(yè)主食堂、瑜伽室、健身房、恒溫泳池、棋牌室、茶室、等圈層社交空間。

項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)是教育大盤規(guī)劃，在板塊內(nèi)豪宅聚集的情況下，作為沒有品牌優(yōu)勢的小開發(fā)商項(xiàng)目還有特有的競爭優(yōu)勢，整體位置、景觀、教育資源比較突出，如果考慮北龍湖不在意品牌的置業(yè)者可以關(guān)注。

【主力戶型分析】：

建面約170㎡四室兩廳三衛(wèi)，三開間朝南，戶型方正。入戶門獨(dú)立玄關(guān)設(shè)置，有效的提高了室內(nèi)的私密性。

廚房、餐廳、客廳一體化設(shè)計(jì)，屬于典型的KDL戶型，動(dòng)線分明，通透性較強(qiáng)，且廚房與北向陽臺(tái)相連，剛好南北雙陽臺(tái)，相對(duì)，形成空對(duì)流，更有利于室內(nèi)通風(fēng)。

客廳開間約4.5米，連接貫通式陽臺(tái)，有陽臺(tái)進(jìn)深約1.6米，長度達(dá)7.8米。兩個(gè)臥室朝南，戶型雙套房設(shè)計(jì)，三個(gè)衛(wèi)生間，方便多人口家庭使用。主臥同時(shí)還有衣帽間，和超大衛(wèi)生間，南北進(jìn)深長約7.8米。

建面約191㎡四室兩廳三衛(wèi)戶型，同樣也是私密入戶玄關(guān)，雙臥朝南，貫通式陽臺(tái)，三個(gè)衛(wèi)生間的便利設(shè)計(jì)。

除了與170㎡類似的戶型的設(shè)計(jì)，該戶型還有多個(gè)獨(dú)有的亮點(diǎn)布局，如北側(cè)的中西廚結(jié)合，U型的中式大廚房，外部連接開放的西餐廚，滿足不同年齡層不同生活的需求。

南向客廳為開間6.3米的大橫廳設(shè)計(jì)，可以在該位置打造一個(gè)開放式書房。貫通式陽臺(tái)長約9.7米，連通客廳和次臥。主臥的布局基本和170㎡戶型一樣，只是開間更大，寬約4.2米，整個(gè)大四房居住舒適度比較高。

戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，中西廚結(jié)合，大橫廳、三衛(wèi)設(shè)計(jì)，更多的從實(shí)際出發(fā)考慮不同人群的居住需求，且每個(gè)空間都足夠大，居住舒適度較高。

交通測評(píng)

地鐵交通：佳田美林上苑周邊500米范圍內(nèi)有2條地鐵線路，分別是已開通的地鐵4號(hào)線和在建的8號(hào)線一期。項(xiàng)目北側(cè)地塊緊鄰在建的8號(hào)線，從項(xiàng)目沿龍湖中環(huán)南路往西步行約1.2公里到4號(hào)線和8號(hào)線換乘站龍湖中環(huán)南站，乘4號(hào)線2站可換乘5號(hào)線；向東約970米到8號(hào)線正大一附院（東區(qū)）站，同時(shí)區(qū)域內(nèi)還有在建的12號(hào)線一期，未來乘8號(hào)線一站即可換乘12號(hào)線，地鐵出行便利。

公共交通：佳田美林上苑周邊的公交線路有S138、S198、65、123、195、K907路等，附近公交站點(diǎn)主要集中在北邊的龍湖中環(huán)南路和南邊的東風(fēng)東路上。最近的站點(diǎn)是龍湖中環(huán)路龍翔四街站，就在地塊的東北角，在該站可乘s138路，直達(dá)CBD板塊和商都路，同時(shí)與5號(hào)線、3號(hào)線換乘。東風(fēng)東路九如東路站距離項(xiàng)目約672米，在該站可乘65、123、195路等，可直達(dá)二七廣場、火車站、經(jīng)開區(qū)、紫荊山、花園路等多個(gè)商圈。

自駕：佳田美林上苑北側(cè)緊鄰龍湖中環(huán)南路，向東北約1.6公里接北三環(huán)，向西4公里到中州大道。西邊1.2公里就是如意東路，向北連接龍?jiān)绰罚磥砜芍蓖罱?，向南直達(dá)CBD中央商務(wù)區(qū)。南邊直線不足400米是東風(fēng)路，東邊直線約2.5公里是東三環(huán)。東三環(huán)與北三環(huán)立交距離項(xiàng)目也只有2.6公里，周邊多條主干道通達(dá)，未來自駕出行也比較便利。

配套測評(píng)

教育配套：佳田美林上苑教育用地就有188畝，涵蓋幼兒園、小學(xué)、初中、高中等，其中上師大附屬鄭州啟佳學(xué)校的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)已經(jīng)開學(xué)，高中部暫未開始招生。東側(cè)1.4公里左右到鄭東新區(qū)龍翔中學(xué)和龍翔小學(xué)。南邊農(nóng)業(yè)東路以南有鄭東新區(qū)外國語中學(xué)、河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭東小學(xué)以及鄭東新區(qū)昆麗河小學(xué)等。美林上苑所在的北龍湖板塊規(guī)劃多所學(xué)校，教育資源都比較優(yōu)質(zhì)，后期將按照劃片來入學(xué)。

上海師范大學(xué)附屬鄭州啟佳學(xué)校初中部

醫(yī)療配套：佳田美林上苑沿北側(cè)龍湖中環(huán)南路向東約1公里即到鄭大一附院鄭東院區(qū)；另外南邊還有河南省兒童醫(yī)院東區(qū)醫(yī)院、鄭州頤和醫(yī)院，從項(xiàng)目出發(fā)步行約1.9公里可達(dá)，滿足后期業(yè)主的就醫(yī)需求。

商業(yè)配套：佳田美林上苑北側(cè)規(guī)劃有北龍湖南岸的核心商業(yè)綜合體，有獨(dú)棟商業(yè)、商業(yè)街等配套。西側(cè)600米左右就是龍湖里商業(yè)中心，東邊1公里有鄭辰商業(yè)廣場和龍興商業(yè)廣場，再往南還有CBD片區(qū)熙地港等成熟商業(yè)中心。

公園配套：佳田美林上苑地塊西、南、東三面環(huán)水，地塊南側(cè)緊鄰東風(fēng)渠及沿河綠地，東西有運(yùn)河水域，北邊560米到新發(fā)展體育東運(yùn)河公園及北龍湖濕地公園，周邊還有西運(yùn)河和足球公園、龍湖東運(yùn)河公園和鄭州國家森林公園等，板塊內(nèi)水系和公園綠化豐富。