央企保利煥新入場，大牌云集的二七新區(qū)能否借勢“突圍逆襲”？

發(fā)布時間：2022-06-11 05:54:28

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來源:樂居買房

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隨著二七新區(qū)健康產(chǎn)業(yè)核心板塊規(guī)劃出爐，以高性價比著稱的二七新區(qū)，可謂大牌云集，如央企保利、鑫苑、萬科、電建等。

6月3日，保利云上項目，產(chǎn)品升級，更換案名為保利上城，煥新入市，擬打造精致高端高品質(zhì)社區(qū)，作為深耕鄭州的央企保利，首次進駐二七區(qū)，能否帶來新鮮血液？

售樓處實景

No.1產(chǎn)品亮點一覽

>>>央企開發(fā)，實力房企

保利集團是國資委管理的央企，覆蓋多產(chǎn)業(yè)，資金實力強，且保利物業(yè)服務(wù)口碑較好。

>>>保利高端產(chǎn)品系

保利上城是保利高端系產(chǎn)品，外立面現(xiàn)代簡約，追求都會感，定位精致改善高品質(zhì)社區(qū)。

>>>戶型贈送多，得房率高

陽臺、飄窗多重贈送空間，百變戶型設(shè)計，可多功能轉(zhuǎn)變，實用性強。

No.2樓盤產(chǎn)品特色

保利上城共分兩個地塊開發(fā)，首推地塊占地57畝，容積率2.99，綠地率約35%，共規(guī)劃6棟8-9層洋房、5棟20層高層和一棟幼兒園，高低配設(shè)計，高層面積段96 m2、129 m2三房，洋房127 m2三房，全部帶裝修交付。全為百變戶型，最高得房率81%，最高贈送率9.9%，實得率最高可達91%，后期物業(yè)為保利物業(yè)，人車分流設(shè)計。

鳥瞰圖

保利上城在建筑風格上，打造現(xiàn)代簡約的建筑風格，在西南片區(qū)外立面顏值不錯，景觀手法上，走輕快明朗的風格，主打云上五景多層次景觀，比如云端際會、云間穿越、云上舞臺、彩虹云谷等，小區(qū)內(nèi)部會有起伏。

No.3項目價格分析

價格分析：保利上城產(chǎn)品定位高端，在片區(qū)顏值高，戶型贈送面積多，實用價格高，具有較高的性價比。

保利上城項目目前在售樓棟為1#、9#、11#，高層建面約96-129㎡，均價約11000-12900元/㎡，洋房建面約127㎡，均價約15000元/㎡。周邊在售新房，鄭密路一路之隔的鄭州華僑城，距離2.5公里的融創(chuàng)御湖宸院14500元/ m2，距離3.2公里的綠城柳岸曉風16500元/ m2，相比保利云上位置更優(yōu)，房價偏高。

周邊基本均為在售新房，二手房以綠地城以及濱河花園安置房為主，綠地城二手房均價10000-11000元/ m2。

No.4項目戶型點評

陽臺、飄窗等多重贈送，戶型贈送面積多，利用率高，可變空間豐富，高層和洋房實際利用率高。

129m2三室兩廳兩衛(wèi)

高層129 m2邊戶，2梯4戶設(shè)計，可魔變戶型，贈送面積多。

入戶獨立玄關(guān)設(shè)計，鞋柜均做好，索菲亞品牌，室內(nèi)私密性好?？蛷d朝南向，面寬5.6米，連接南向?qū)捑瓣柵_，長5.6米，寬1.8米，大面寬的客廳連接南翔大陽臺，公共空間面積開闊。后期可以根據(jù)需要，客廳可改造增加公共活動區(qū)域或者小書房。

主臥，開間3.4米，獨立套房設(shè)計，獨立衛(wèi)浴及大飄窗設(shè)計，交房時飄窗會直接打掉，增大室內(nèi)空間，但主臥因為空調(diào)外掛設(shè)計的位置，導致主臥空間有墻柱，影響一定的室內(nèi)面積及舒適度，床的擺放有限制并顯得局促。

北向衣帽間設(shè)計聯(lián)通北向陽臺，交房時會直接改造為臥室，免去自己改造成本，改造后開窗面積比較大，但因為陽臺限制窗臺會比較高。

整體戶型公共區(qū)域?qū)挸?，如客廳、餐廳、廚房均開闊舒適，客廳5.6米的面寬在市場上比較少見，但臥室面積相對局促，裝修標準及風格一般。南北雙陽臺，均贈送一半面積，利用率高。

127 m2（3室2廳2衛(wèi)）

洋房127 m2三房，1梯1戶設(shè)計，可魔變戶型，得房率高。三開間朝南，南北通透，三房臥室均分布在戶型的不同的方位，生活起居互不干擾。獨特家政間設(shè)計，面積約6 m2，可作為書房或儲藏間，獨立入戶門可聯(lián)通電梯廳。1梯1戶，獨家電梯廳設(shè)計，可作為私人空間使用。

客廳朝南向，面寬5.4米，連接南向?qū)捑瓣柵_，長5.4米，寬1.8米，餐廳、客廳相連，整體空間感開闊。主臥，開間3.5米，獨立套房設(shè)計，獨立衛(wèi)浴，大飄窗長3.5米寬0.8米，所有臥室飄窗交付時均為直接打掉，增加室內(nèi)空間，采光度好，居住舒適度高。

北向衣帽間設(shè)計通北向陽臺，交房時會直接改造為臥室，免去自己改造成本，改造后開窗面積比較大，但因為陽臺限制窗臺會比較高。

整體洋房戶型得房率高，戶型設(shè)計合理，裝修標準同高層，裝修標準及風格一般。

No.5項目周邊交通

臨西三環(huán)和西四環(huán)，周邊有鄭密路、長江路，自駕出行方便，目前周邊無已開通地鐵，規(guī)劃有14、15號地鐵線，但開工及通常時間待定。

軌道交通：1公里范圍內(nèi)無已通車地鐵，距離在建地鐵7號線漓江路站4公里。周邊規(guī)劃有地鐵14、15號線，但開工及通車時間待定。

公交交通：周邊1公里范圍內(nèi)有1個公交站點，鄭密路張仙(公交站)，在此站點可有138路、4路、560路、722路、登封-鄭州等公交線路，其中乘坐138路可到達鄭州火車站中心站、綠城廣場、醫(yī)學院等核心商圈，首末班車時間是6：00-20：30分。但目前由項目通往公交站點的道路尚未通車。

自駕：保利上城擁有三橫三縱城市交通路網(wǎng)，三橫是南三環(huán)、鼎盛大道、南四環(huán)，三縱是鄭密路、嵩山路、大學路，其中，鄭密路為出行主要道路，以及修建中的祈福大道將成為快速鏈接主城的主干道。但目前項目地塊周邊道路多在修建中，尚未開通，且鄭密路大型貨車較多。

No.6項目周邊配套

周圍被綠地城包圍，生活配套相對欠缺，二七新區(qū)雖規(guī)劃五大產(chǎn)業(yè)集群，未來發(fā)展?jié)摿﹄m在，但需一定發(fā)展周期。

周邊生活地圖

教育配套：除自建社區(qū)幼兒園外，周邊1公里范圍內(nèi)有三所學校，有已建成的盛安路小學、濱河花園實驗小學、劉莊小學，其中建安路小學與項目一路之隔，公立公辦，目前的售樓處即是未來的幼兒園。

醫(yī)療配套：周邊1公里范圍內(nèi)有侯寨社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，距離鄭飛醫(yī)院3.3公里，距離鄭州市第二人民醫(yī)院5公里、距離鄭州一附院約8公里。享受二七區(qū)成熟的醫(yī)療配套，近距離社區(qū)服務(wù)滿足生活醫(yī)療需求。

商業(yè)配套：自建社區(qū)底商，滿足日常生活所需，外部一路之隔有綠地城商業(yè)和華僑城商業(yè)配套，距離萬科萬達直線距離約5公里。目前周邊多在建新房，商業(yè)氛圍及生活氛圍不足，距離最近的濱河花園安置區(qū)附近商業(yè)可滿足一些日常生活所需。

公園生態(tài)：周邊擁有一湖兩河五公園生態(tài)資源配套，其中一湖即6000畝鳳凰島，兩河為金水河、南水北調(diào)運河，五公園即濱河公園、金水河城市文化公園、花博園、樹木林、文博森林公園。