人民幣一路下跌逼近7.0大關 或對房地產帶來重大影響

 　　根據央行外匯局數據，昨天人民幣兌美元中間價報6.9085，跌破6.90關口，這個數據創(chuàng)下了8年以來的新低。離岸市場人民幣對美元匯率也大幅下挫，早盤跌破6.96關口，逼近7.0。

　　今年底或明年初，人民幣跌破7幾乎成為定局。

　　搜索人民幣貶值，其對房地產的影響，是最熱門的關聯組合之一。

　　其中，受人民幣貶值沖擊最直接、最大的，當屬背有大量美元債務的房企。

　　上半年，碧桂園錄得匯兌損失2.64億元，龍湖匯兌損失2.53億元，雅居樂因人民幣貶值造成了約3.57億元的匯兌損失，而這家企業(yè)半年的核心利潤也只有9.15億元人民幣而已。

　　這些觸目驚心的數字，還是在去年人民幣進入貶值周期，企業(yè)調整債務結構，減少損失后的結果。比如龍湖去年下半年的匯兌損失為7.65億。

　　所以，這段時間我們能不斷看到背有美元債務的房企在提前加速還債，同時降低外幣借款占比。

　　說完企業(yè)，再說說這輪貶值周期里，一直存在的“人民幣跌，房價漲”和“人民幣跌，房價跌”兩種觀點。

　　首先，這兩種論調，無疑是夸大了匯率與房價之間的互相作用，匯率與房價，其升降都有太多因素制約，并非翹翹板一樣此消彼長或者同生共死(從美國、日本過去長時間的房價和匯率波動關系看，兩者并不存在正相關或負相關的必然規(guī)律)。

　　匯率貶值，不是因為房價太高，而是由內外兩重因素共同造成。

　　一個國家經濟的基本面，決定了一個國家的貨幣表現。中國經濟的調整陣痛，從去年充分體現出來，隨之而來的是人民幣結束了從2004年開始的快速上揚階段，開始呈現出相對弱勢。

　　當經濟增速開始放緩，政府出臺刺激需求的政策來提升市場的流動性，必然會帶來貨幣的相對寬松，這就意味著這個貨幣本身開始不值錢。

　　這也是解釋房價這些年不斷攀升的一個主要理由，房地產是一個蓄水池，拿在手里的錢越來越不值錢，只好投入房地產，隨著房價不斷升高，至少資產的保值增值是有保證的。

　　從外部因素來說，美元逐漸強勢，美聯儲12月份的加息預期，再次帶給人民幣貶值壓力。貿易順差的收窄，也加速了人民幣貶值的速度。

　　匯率降，房價跌?

　　其實從去年人民幣貶值，房價卻坐上火箭又一次飛上天的事實，就可以否定這一簡單粗暴的論斷。

　　這一觀點成立，是建立在中國的房子大部分掌握在境外熱錢手中。的確，一線城市房價達到歷史頂峰，在北京三環(huán)買一套房的價格，已經足夠在美國買一套永久產權，帶大院子的別墅。不少此前廣泛布局一線豪宅的資金，會隨著人民幣貶值果斷撤退。

　　但事實是，中國絕大部分的房產，掌握在中國人自己手里，舉國都將家庭財富化作房產。外資熱錢的撤退，的確會使一些泡沫破裂，卻動搖不了房地產的根本。最嚴外匯管制，也是防止在人民幣貶值周期內，中國人的財富輕易投向海外。

　　匯率降，房價漲?

　　這輪人民幣貶值，中央放開對匯率的干預，通過市場釋放貶值壓力，加快推進人民幣的國際化進程。

　　不少人將其與俄羅斯曾經的“棄匯率、保房價”進行聯想。當時盧布的暴跌讓俄羅斯人在國際上購買力大幅降低，俄羅斯國內以盧布計的房地產價格卻蹭蹭上漲。

　　從短期來看，正在發(fā)生的人民幣貶值，的確起到保住房價的作用。

　　同時，我們也能看到從上至下正嚴格執(zhí)行的房地產調控措施，從供給和需求端進行去杠桿，去銀行不良貸款，防治泡沫和金融風險。

　　在近日一次房地產相關會議上，高層再次明確了對房地產進行調控的決心和力度，要求各地方政府要丟掉幻想，不能松動，要端正態(tài)度，繼續(xù)嚴控。

　　又要推行人民幣市場化，又要抑制房價暴漲，這是目前正在進行的事。

　　央行近日發(fā)布的《2016年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中就強調，“棄匯率、穩(wěn)房價”和“棄房價、穩(wěn)匯率”兩種觀點夸大了各自領域的風險，而且也都不是好做法。

　　原標題：人民幣一路下跌逼近7.0大關 或對房地產帶來重大影響