存量房貸一年一調(diào)下個(gè)周期才可享本輪“福利” 提前還貸是否劃算？

“首套4.3%，二套4.95%。”昨日一早，央行的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)一出，二手房中介李經(jīng)理就接到不少咨詢電話，都與“降息是否影響到房貸”有關(guān)。距離央行發(fā)布8月15日發(fā)布“‘降息’10個(gè)基點(diǎn)”之后，昨日，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)基點(diǎn)終于確定：下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，從4.45%降為4.3%。這也意味著，杭州首套、二套房商貸利率雙雙“破5”。值得注意的是，并非所有房貸客戶都能馬上享受到下調(diào)后的利率，新增房貸普遍可以按照最新的LPR利率計(jì)算，存量房貸則要看購(gòu)房者的重定價(jià)日。

百萬(wàn)元房貸月供減少88.48元

“以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，月供減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬(wàn)元。”5年期LPR再次下調(diào)，早就有人算好了賬。

據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，8月22日起貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR從3.7%降為3.65%，5年期以上LPR從4.45%降為4.3%。1年期、5年期LPR分別較上月下降5BP、15BP。截至目前，2022年度LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)過(guò)3次，共下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)。

值得一提的是，并非所有房貸客戶都能馬上享受到下調(diào)后的利率，新增房貸普遍可以按照最新的LPR利率計(jì)算，存量房貸則要看購(gòu)房者的重定價(jià)日。

比如，去年在富陽(yáng)買了二套房的王女士，刷到“降息”的消息之后，第一時(shí)間聯(lián)系了貸款的中信銀行，得到回復(fù)，“你們的貸款今年7月已經(jīng)調(diào)整過(guò)利率，放款時(shí)候是5.35%，7月份已經(jīng)調(diào)整到5.30%。”也就是說(shuō)本輪降息的福利她并不能享受到，如果接下來(lái)幾個(gè)月LPR不作調(diào)整，那么到了明年7月，她才可以享受到此輪房貸利率下調(diào)的“福利”了。

事實(shí)上，在2020年8月的時(shí)候，很多銀行都集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR，而且約定從2021年1月開(kāi)始實(shí)施。轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后，大家的房貸一般會(huì)一年調(diào)整一次。某地產(chǎn)分析師告訴記者：“至于調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月開(kāi)始調(diào)整。”這意味著明年1月，很多人的房貸將會(huì)迎來(lái)新一輪調(diào)整周期。

“提前還貸”有利有弊切勿盲目跟風(fēng)

本輪LPR調(diào)整后，加點(diǎn)不變的情況下，杭州首套和二套房貸利率最低將至4.3%和4.95%，二套房利率時(shí)隔多年再次“破5”。貝殼研究院市場(chǎng)分析師認(rèn)為，后期銀行對(duì)于首套房、二套房貸款的降息空間將再擴(kuò)大。

雖然商貸利率雙雙“破5”，不過(guò)，現(xiàn)在大家反而不愿意貸款了，近期開(kāi)始掀起“提前還貸熱”。許多年輕人一改以往“有閑錢不如去投資，沒(méi)必要急著還貸”的心態(tài)，開(kāi)始孜孜不倦地分享著如何“提前還房貸”，省下幾十萬(wàn)乃至幾百萬(wàn)利息的話題變成熱門。

“現(xiàn)在靠基金、股票、理財(cái)產(chǎn)品賺錢效應(yīng)越來(lái)越差，提前還房貸或許還成了正向收益。比如現(xiàn)在的理財(cái)產(chǎn)品收益能到4%已經(jīng)很難得了，而且大部分還不穩(wěn)定，還不如提前還貸。”這也是不少人選擇提前還貸的重要原因之一，保險(xiǎn)經(jīng)理小雨告訴記者，“除了買些增額終身壽長(zhǎng)期鎖定利率的產(chǎn)品，現(xiàn)在的確沒(méi)有什么好的投資渠道。”

有數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入今年4月后，已有多家國(guó)有銀行和股份制銀行將大額存單利率進(jìn)行了下調(diào)。例如，對(duì)于3年期的存單來(lái)說(shuō)，利率再破新低，最低已低至2.9%。至于銀行理財(cái)產(chǎn)品現(xiàn)在收益率普遍低于3%、寶寶類活期產(chǎn)品收益率更是低于2%，業(yè)內(nèi)稱，“如果手里有余錢，提前還貸相當(dāng)于兌現(xiàn)了一筆年化收益率5%的理財(cái)投資。”

但也有專家提醒，提前還款實(shí)際上有利有弊，需根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況判定，切勿盲目跟風(fēng)。“利”是可以節(jié)省房貸利息，減輕日后還貸壓力，“弊”則是會(huì)占用現(xiàn)有資金，失去其他投資機(jī)會(huì)。

對(duì)于普通個(gè)人提前還房貸是否劃算，這與房貸償還方式、剩余年限、房貸利率等方面因素有關(guān)。有專家建議，以下情況可以考慮不提前還款：“一是等額本息還款已到中期的;二是等額本金還款期超過(guò)三分之一的;三是通過(guò)公積金貸款的。”

值得一提的是，雖說(shuō)前幾天一則“提前還貸需支付補(bǔ)償金”的消息成了熱門話題，有些人怕之后還房貸還要交補(bǔ)償金所以打算趁早把房貸還了，但實(shí)際上，大多數(shù)銀行表示，只要根據(jù)相關(guān)要求提前在網(wǎng)上預(yù)約，就可申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，不會(huì)收取違約金。(記者 葉曉珺)

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